公司公告收购关联方监理公司。从业务构成上，监理是伴随周期波动的业务，稳定性不如物业管理。我们认为，收购监理业务一方面消耗了公司的资金，另一方面增加了公司业务中不稳定的构成，加大了周期性和回款压力。
　　公司公告拟收购关联方监理业务公司。2023 年10 月11 日，公司公告与中国建筑兴业签订协议，以不超过9.5 亿元港币现金代价收购中国建筑兴业下属的中海监理公司，对应PE17.5 倍。根据协议，卖方保证标的公司2023 年税后利润不少于港币5000 万元。中国建筑兴业和中海物业最终实控人均为中建集团，本次收购构成关联交易。
　　监理业务属于工程类业务，盈利和回款具备强周期性。监理业务为受甲方委托，依据国家批准的工程项目建设文件及法律法规，代表甲方对乙方的工程建设实施监控。该业务模型虽然为轻资产业务，但订单获取和回款周期与建筑工程高度相关，具备强周期性。监理行业高度分散，主要壁垒为综合资质牌照。依据住建部2022 年9 月披露的2021 年全国建设工程监理统计公报，2021 年工程监理行业合同额2104 亿元，其中，41 个企业工程监理收入超过3 亿元，100 个企业工程监理收入超过2 亿元，295 个企业工程监理收入超过1 亿元。
　　本次交易预计耗用公司在手现金，影响公司业务结构，周期性加强，加大回款压力。截至2023 年中期，中海物业有在手现金42.7 亿港元，本次收并购现金代价9.5 亿港元，耗用资金量不少。收并购完成后公司后续可用现金规模进一步下降。此外，由于监理业务具备较强周期性，盈利稳定性弱于物业管理，且监理为非可循环业务，预计公司业务结构不稳定性加强。同时，由于该业务相对于物业管理业务回款周期更长，我们预计收购后会进一步增加公司的回款压力。
　　核心业务基本盘依然稳健。截至2023 年中期，公司在管面积较去年年底增加4300 万平方米至3.63 亿平米，较去年底提升13.4%。上半年新增在管合同额30亿港元，比去年上半年增加16.0%。住户增值服务亦带来边际增量贡献。 2023年上半年公司住户增值服务收入同比提升56.9%，其中居家生活服务及商业服务运营同比提升83.1%，社区资产经营服务提升34.6%。2023 年中期住户增值服务毛利占比已达到18.2%。公司作为头部央国企，核心业务既受益于关联方交付的稳健增长，又边际受惠于公司自身能力的持续提升。
　　风险因素：监理业务均来自一次性合同收入，存在收并购后整合不佳订单量下滑的风险。监理业务回款时间一般较长，存在账期和坏账风险。外拓竞争加剧的风险。物业应收款账期拉长的风险。
　　盈利预测、估值与评级：从业务构成上，监理是伴随周期波动的业务，稳定性不如物业管理。我们认为，收购监理业务一方面消耗了公司的资金，另一方面增加了公司业务中不稳定的构成，加大了周期性和回款压力。我们维持公司2023/2024/2025 年EPS 预测0.51/0.65/0.83 港元，鉴于公司核心业务稳健，但业务结构调整，参考华润万象生活、招商积余、保利物业等可比企业当前2023年12-24 倍PE 的估值水平（Wind 一致预期），给予公司2023 年15 倍PE，对应目标价7.6 港元，下调至“增持”评级。