中海物业背靠央企大平台，深刻受益于集团协同优势，多年深耕物业管理服务。公司拥有关联方中国海外发展长期稳定的交付支撑；同时中海物业的央企背景在外拓时形成较强的信誉品牌背书，为公司近年基础物管+增值服务全面发展打下坚实基础。2018 年，公司确立了持续提升客户满意度和经营规模的整体发展战略，此后公司全面面向市场拓展业务。2023H1 在管面积已增长至3.6 亿方。物业管理服务收入也逐年走高，2022 年公司物业管理服务营收同比增长42.9%至94.5 亿港元，2023H1 同比增长17.7%至51.6 亿港元。
　　基础物管的持续发展，一是持续加力外拓，2023H1 新增外拓占比接近75%，近两年新增外拓合约面积也在快速增长，外拓能力正在持续得到市场验证。
　　二是关联方中国海外发展销售拿地表现稳健，为公司在管面积基本盘的增长保驾护航。2023 年，中国海外发展及其附属公司实现全口径销售面积1336万方，权益拿地金额同比增长42.2%。拿地高度聚焦在核心城市，这些城市销售确定性更强、且物业费定价也相对较高，交付后为公司提供稳定的在管面积增量。三是非住宅物业占比持续提升，助力穿越地产周期。至2023H1，公司非住宅物业占在管面积的比重已经提升至28.2%；同期新增在管面积中，非住宅物业占比已达55.2%。
　　非住户增值服务中，工程增值服务全周期管理，乘政策东风发展迅猛。公司非住户增值服务营收保持高增，3 年CAGR 约32%，包括工程服务、交付前服务、销项检查服务和顾问咨询服务等4 个子业务。其中工程服务增长较快，通过“一线五链”整合上下游供应、提供全程物业管理解决方案。政策面看，住建部相关领导多次提及要“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”。公司旗下海博工程及兴海物联受益于政策，近年发展迅猛，是房地产下行周期中增长相对明确的方向。
　　住户增值服务受益在管面积的扩张以及经济修复，成长空间广阔。公司基于基础物业服务在客户端积累的优良口碑，近年来不断进行业态扩围和创新，住户增值服务呈现跳跃式发展，营收3 年CAGR 为26.9%，毛利润贡献占比高。子业务方面，居家生活服务及商业服务运营增长迅猛，2021-2022 营收复合增速达53.3%。居家生活服务基于公司持续增长的在管面积，相对刚性的日常居住需求为公司业绩提供稳健基本盘；同时多元化、客制化的居住服务需求将为公司业绩带来更多增长弹性。
　　投资建议：我们认为公司基础物管内生外拓将持续发力、非住业态物管空间广阔，同时增值服务中工程增值与住户增值服务增长潜力大，业绩确定性强。
　　我们预计公司2023/2024/2025 年营收分别为152.1、182.1、216.3 亿港元；归母净利润分别为15.4、18.5、22.1 亿港元；对应的EPS 为0.47、0.56、0.67港元/股；对应PE 为12.3、10.2、8.6 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：在管面积扩张不及预期、人工成本上升、收并购项目整合不及预期。