23 年营收同比+20%，归母净利润同比+23%、低于市场预期。2023 年，公司实现营业收入130.5亿元，同比+19.7%；毛利润20.7 亿元，同比+19.3%；归母净利润13.4 亿元，同比+22.8%，低于市场预期；基本每股收益0.41 元，同比+22.8%；毛利率和归母净利率为15.9%和10.4%，同比分别持平和+0.3pct；ROE 为36.8%，同比-2.2pct。公司业绩稳步增长，主要源于：1）公司在管项目及在管面积的稳定增长；2）毛利率保持稳定；3）非住户及住户增值服务的持续增长。此外，公司拟每股派发末期股息8.5 港仙，全年合计派息14 港仙，对应分红比例31%。
23 年在管面积同比+25%，新增外拓同比+33%。2023 年末，公司在管面积达4.02 亿平，同比+25.4%；2023 年，公司新增管理面积8,120 万平，同比+35%，其中，来自关联方、第三方占比分别为29.4%、70.6%；住宅、非住宅分别占比47.8%、52.2%；新增合同额70.2 亿元，同比+35%，来自关联方、第三方占比分别为43%、57%。至23 年末，公司在管面积中：1）关联方、第三方分别占比59.5%、40.5%，第三方占比较23 年末提升7.7pct；2）包干制、酬金制分别占比83.3%、16.7%；3）住宅、非住宅分别占比69.9%、30.1%。2023 年，新增外拓合约面积1.09 亿平，同比+32.8%，其中，1）住宅/产业园/商写/其他分别占比38.8%/40.6%/8.4%/12.2%；2）中标项目来源中， 企业/事业单位/共建物业/中小开发商/业委会/政企合资及平台公司分别占比42.7%/19.3%/15.1%/11.8%/8.5%/2.6%。
物管服务毛利率持续提升，住户增值服务高增。2023 年，公司物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖服务分别实现营收94.15、21.45、12.9、2.0 亿元，分别同比+16.0%、+18.3%、+70.9%、-6.6%，分别占比74.5%、16.6%、6.9%、2.0%，物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务的毛利率分别为15.0%、13.1%、26.1%，分别同比+1.6、-3.3、-12.3pct；物业管理服务中，包干制毛利率为12.7%，同比+2.1pct。物业服务毛利率提升源于：公司加大分包力度及优化人力结构，提升人均效能。住户增值服务毛利率下降，主要源于：毛利率较低的零售、社区团购等业务占比提升、完善社区服务体系涉及的额外成本提升。非住户增值服务中，工程服务、交付前服务、销项查验、顾问咨询收入分别同比+48.3%、-9.0%、+8.8%、-12.6%；住户增值服务中，社区资产经营服务、居家生活服务及商业服务运营收入分别同比+37.1%、+110.8%。此外，公司积极扩展城市服务、写字楼、医院、商业中心、政府机构等丰富业态，全业态积极扩张。
投资分析意见：业绩增速略有放缓，但扩张仍保持积极，维持“买入”评级。中海物业背靠中海地产，至23 年末，公司在管面积达4.0 亿平米，同比+25%，管理规模稳步提升。此外，中海项目布局三大都市圈、一二线核心城市，物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，增值服务潜力较大。考虑到行业下行，我们下调公司2024-25 年归母净利润预测至16.7、20.6 亿元（原预测值为21.5、27.7 亿港元，公司23 年报表由港币调整至人民币），并引入26 年归母净利润预测25.4 亿元，现价对应24 年PE 为8.0X（可比公司24 年PE 均值11.1X），维持“买入”评级。
风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，第三方外拓不及预期。