2H23 年业绩低于市场预期
　　公司公布2023 年度业绩：营收同比增长20%至130.5 亿元，归母净利润同比增长23%至13.4 亿元，低于彭博一致预期11%，增速较1H23 明显放缓，主要系2023 年下半年增值服务受环境冲击明显。公司维持原有派息政策，全年派息率32%，对应股息收益率3.2%。
　　基础物管业务稳健，经营效率亦有所提升。2023 年末公司在管面积同比增长25%至4.02 亿平米，全年新拓合约面积1.09 亿平米、同比增长33%。
　　2023 年包干制项目的基础物管毛利率同比提升2.1 个百分点至12.7%，主要系公司加大分包力度优化人力结构、经营效率提升及2022 年防控额外成本等因素所致；全年销管费绝对额同比下降3%，费用管控持续兑现成效。
　　增值服务受到环境冲击，下半年收入利润承压。2023 年公司住户与非住户增值服务收入同比增长71%和18%，但受市场环境及业务结构变化影响（住户增值服务中社区零售、采购等低毛利业务占比提升，非住户增值服务中低毛利工程业务占比提升），住户及非住户增值服务的毛利润同比则分别增长16%和下跌6%（其中2H23 毛利润同比分别下降14%和27%）。
　　发展趋势
　　物管压舱石业务料持续稳健增长，增值服务表现料与环境挂钩。公司在物管领域具备核心竞争力，外拓规模过去多年维持快速增长（2018-23 年复合增速68%），2023 年新拓面积1.09 亿平方米、对应单年合同额超过20 亿元，公司目标2024 年外拓量化指标不低于2023 年。对比公司2023 年底在管面积4.02 亿平米、物管板块收入94.1 亿元、再综合考虑集团内资源支持（2023 年来自中海系新交付面积2,370 万方），我们预计物管板块将延续稳健增长。2023 年公司物管以外业务收入占比28%、毛利润占比32%，其中交付前服务、查验及顾问咨询等发展情况料与经济地产环境挂钩。
　　内部管理提效进程料将延续，外部股东回报政策动向需关注。内部管理方面，公司指引将延续提质增效工作思路，关注技术进步优化成本的同时持续压降总部费用，维持净利润率不低于10%。外部股东回报方面，随着成长逐步换轨，2023 年主要可比公司平均派息比例提升12ppt 至52%，中海物业当前指引派息率不低于30%，建议投资人持续关注公司在企业成长与股东回报之间的综合权衡。
　　盈利预测与估值
　　我们下调公司2024 和2025 年归母净利润15%和16%至15.8 亿元和18.2亿元（同比增长18%和15%），主要考虑到公司持续面临的市场环境挑战。
　　维持跑赢行业评级，下调目标价22%至6.0 港元（对应11 倍2024 年市盈率，隐含33%上行空间），公司当前交易于8.3 倍2024 年市盈率。
　　风险
　　第三方项目外拓进展及利润率不及预期，增值服务业务进展不及预期。