核心观点
　　中海物业2023 年实现营业收入130.5 亿元，同比增长19.7%；归母净利润13.4 亿元，同比增长22.8%。公司当期归母净利润增速大于营收主要因为：1）毛利率较上年同期小幅提升0.08 个百分点至15.94%；2）成本管控得力，销售管理费用率较上年同期下降0.8 个百分点至3.0%。2023 年公司实现在管面积4.0 亿平，同比增长25.4%；新签合约金额70.2 亿元，同比增长57.0%，基础物管毛利率上升1.6 个百分点至15.0%。
　　事件
　　中海物业公布2023 年年度业绩，2023 年实现营收130.5 亿元，同比增长19.7%；归母净利润13.4 亿元，同比增长22.8%。
　　简评
　　业绩表现良好，降本增效得力。2023 年公司实现营业收入130.5亿元，同比增长19.7%；归母净利润13.4 亿元，同比增长22.8%。
　　公司当期归母净利润增速大于营收主因：1）综合毛利率较上年同期小幅提升0.08 个百分点至15.94%；2）成本管控得力，销售管理费用率较上年同期下降0.7 个百分点至3.0%。
　　基础物管毛利率稳步提升，新签合约金额同比高增。2023 年公司实现在管面积4.0 亿平，同比增长25.4%；新签合约金额70.2 亿元，同比增长57.0%；基础物管毛利率上升1.6 个百分点至15.0%。
　　在管面积中，来自关联方及第三方外拓占比分别为59.5%/40.5%，第三方在管面积同比增长54.7%至1.6 亿平。边际变化上看，新增8120 万平在管面积中关联方及第三方外拓占比别为29.4%/70.6%，公司积极外拓，向在管面积内生和外拓1：1 战略目标持续发力。
　　业主增值服务增速达71%，盈利能力略有承压。2023 年公司增值服务营收34.4 亿港元，同比增长33.7%，收入占比提升2.8 个百分点至26.3%，毛利率下降4.9 个百分点至18.0%。其中住户/非住户增值服务收入12.9/21.4 亿元，同比增长70.9%/18.3%，毛利率26.1%/13.1%，下降3.3/12.3 个百分点，毛利3.4/2.8 亿元。
　　下调盈利预测，维持买入评级。我们预测公司2024-2026 年EPS分别为0.50/0.59/0.69 元（原预测2024-2025 年为0.57/0.72 元）。
　　考虑到公司居于物企第一梯队，未来仍有望保持较高增长，给予公司行业可比公司2024 年平均14X 的PE 估值水平，对应目标价7.49 港元（原目标价为13.53 港元）。维持买入评级。
　　风险分析
　　1、业务拓展与增值服务不及预期。受到疫情、经济下行、房地产市场下行、市场竞争加剧的多重影响，公司业务拓展与社区增值服务的不确定性增强，发展存在不及预期的风险。从敏感性分析来看，若乐观预计物管行业市场空间增速保持在10%，考虑到公司仍然具备头部优势，则公司营收增速将超预期达到24.5%左右，考虑到物管业务具备规模效应，归母净利增速有望达到30%以上；中性行业增速为5%假设下，预计营收和利润增速分别为19.6%和21.4%，悲观行业增速为-5%增速假设下，预计营收和利润增速分别为8.8%和6.1%。
　　2、盈利能力下行风险。物管市场竞争愈发激烈，可能影响公司市拓规模和项目的利润率水平，毛利率可能承压。同时人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
　　3、坏账风险增加。公司应收款科目增加，受房地产行业下行周期影响，关联房企对公司的支持可能减弱，拉长应收账款的回收周期。