核心观点
　　中海物业2024 上半年实现营业收入68.4 亿元，同比增长9.0%；归母净利润7.4 亿元，同比增长16.0%。公司当期归母净利润增速大于营收增速主要因为综合毛利率的提高和销售管理费用的压降。 2024 上半年公司实现在管面积4.2 亿平，同比增长16.4%；新增2120 万平在管面积中关联方及第三方外拓占比别为53.3%/46.7%，日趋均衡。上半年公司实现基础物管营收51.7 亿元，同比提升14.2%。毛利率为15.4%，较上年同期提升了0.7 个百分点。
　　事件
　　中海物业公布2024 年中期业绩，上半年实现营收68.4 亿元，同比增长9.0%；归母净利润7.4 亿元，同比增长16.0%。
　　简评
　　业绩稳步增长，盈利能力提升。2024 上半年公司实现营业收入68.4 亿元，同比增长9.0%；归母净利润7.4 亿元，同比增长16.0%。
　　公司当期归母净利润增速大于营收主因：1）成本管控得力，综合毛利率较上年同期提升0.8 个百分点至16.8%；2）销售管理费用率较上年同期下降0.2 个百分点至2.7%。
　　基础物管规模再上台阶，内外布局日趋均衡。2024 上半年公司实现在管面积4.2 亿平，同比增长16.4%；新签合约金额16.4 亿元，同比下降44.9%。实现基础物管营收51.7 亿元，同比提升14.2%。
　　毛利率为15.4%，较上年同期提升了0.7 个百分点。在管面积中，来自关联方及第三方外拓占比分别为59.2%/40.8%，第三方同比增长25.6%至1.7 亿平。边际变化上看，新增2120 万平在管面积中关联方及第三方外拓占比别为53.3%/46.7%，公司积极外拓，向在管面积内生和外拓1：1 战略目标持续发力。
　　增值服务规模增长受地产交付拖累，但毛利率水平提升。2024上半年公司增值服务实现营收16.0 亿元，同比下降4.8%。收入占比下降3.4 个百分点至23.4%。其中住户/非住户增值服务收入分别为6.9/9.1 亿元， 同比增长10.3%/下降13.7%，毛利率30.2%/14.1%，较上年同期提升了0.9/0.6 个百分点。非住户增值服务收入下降，主因地产交付下行导致的工程服务业务等收缩。
　　维持盈利预测和买入评级。我们预测公司2024-2026 年EPS 分别为0.50/0.59/0.69 元。维持7.49 港元的目标价和买入评级不变。
　　风险分析
　　1、业务拓展与增值服务不及预期。受到疫情、经济下行、房地产市场下行、市场竞争加剧的多重影响，公司业务拓展与社区增值服务的不确定性增强，发展存在不及预期的风险。从敏感性分析来看，若乐观预计物管行业市场空间增速保持在10%，考虑到公司仍然具备头部优势，则公司营收增速将超预期达到24.5%左右，考虑到物管业务具备规模效应，归母净利增速有望达到30%以上；中性行业增速为5%假设下，预计营收和利润增速分别为19.6%和21.4%，悲观行业增速为-5%增速假设下，预计营收和利润增速分别为8.8%和6.1%。
　　2、盈利能力下行风险。物管市场竞争愈发激烈，可能影响公司市拓规模和项目的利润率水平，毛利率可能承压。同时人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
　　3、坏账风险增加。公司应收款科目增加，受房地产行业下行周期影响，关联房企对公司的支持可能减弱，拉长应收账款的回收周期。