中海物业发布2024 年上半年业绩公告；公司2024 年上半年实现主营业务收入68.38 亿元，同比+9.0%，归母净利润7.38 亿元，同比+16.0%；拟派发每股8.5 仙股息。
　　收入持续增长，盈利能力逆势上升
　　2024 年上半年公司实现主营业务收入68.38 亿元，同比+9.0%，主要因包干制在管面积的增长和住户增值服务业务的增长；盈利能力方面，2024 年上半年公司综合毛利率由2023 年同期的16.0%提升至16.8%，主要因公司实行减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等严格的成本管控举措，细分业务看，物理管理业务毛利率上升至15.4%（2023：14.7%），主要因收入占比较高的包干制项目毛利率从2023 年的12.2%上升至2024 年的13.5%；非住户增值服务毛利率上升至14.1%（2023：13.5%），主要因低毛利率的工程服务占比下降；住户增值服务毛利率小幅上升至30.2%（2023：29.3%），主要因社区资产经营服务和居民生活服务及商业服务运营均实现了明显的增长。
　　第三方及非住宅项目占比提高
　　2024 年上半年公司新增在管面积21.2 百万平方米，对应合同额16.35 亿元，其中来自中建及中海集团的有7.15 亿元，来自独立第三方的有9.21 亿元，公司管理的总建筑面积增加至4.23 亿平方米，较去年年底增加5.3%，从项目来源看，其中来自独立第三方的在管面积比例增加至40.8%（2023 年：40.5%）；从业态上看，其中来自非住宅项目的占比增加至30.4%（2023 年：30.1%）
　　增值服务结构进一步优化
　　2024 年上半年公司非住户增值服务实现收入9.11 亿元，较去年同期减少13.7%，占总收入比例由去年同期的16.8%降低至13.3%，该业务板块的降低原因主要有两点：一是处于调整转型的地产行业抑制了对新入伙项目的设备安装、专项及智慧化工程业务量，以及减少了物业发展商对交付前服务和销项查验服务的需求；二是调整销售组合结构减少了毛利率较低的硬件产品销售。
　　2024 年上半年公司住户增值服务实现收入6.87 亿元，同比+10.3%，占总收入比例由去年同期的9.9%提升至10.1%，该业务总体收入占比较为稳定，业务增长则主要因零售消费和社区团购的需求有所增加，同时公司还积极利用优你互联平台不断推动产品和服务的多元化发展。
　　投资建议：公司2024 年上半年在物业行业“逆境”调整中交出一份亮眼的成绩单，核心物业管理业务实现稳健增长，外拓业态持续丰富，第三方及非住宅业务占比提升，毛利率改善，展现出了较强的韧性能力，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到房地产行业下行超预期，我们小幅调整公司2024-2026 年EPS 分别为0.48、0.56、0.64 元/股（前值0.49、0.57、0.65 元/股），维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。