公司3 月27 日发布业绩公告，24 年实现营收140.2 亿元，同比+7%；归母净利润15.1 亿元，同比+13%，略低于我们预期（+15%）。公司通过退出部分低效项目和市拓聚焦，强化高质量发展属性，派息率有改善但仍有提升空间。我们看好公司继续实现有质量的稳步增长，维持“买入”评级。
　　退出部分低效项目，盈利能力延续改善
　　24 年公司基础物管营收同比+13%至106.7 亿元，主要由于在管面积同比+7%至4.3 亿平。为优化业务结构并减少亏损项目，24 年公司退出了4450万平在管面积，虽然导致营收和在管面积增速有所放缓，但也有效提升了盈利水平。叠加成本管控和人力分包的加码，公司包干制基础物管/总体毛利率同比+1.3/0.7pct 至14.0%/16.6%，归母净利润同比增速继续超过营收。
　　我们预计25 年公司仍将延续盈利能力稳步改善的趋势。
　　市拓更加注重质量，中建系积极拿地有望强化公司未来在管面积增长韧性24 年公司市拓更加注重质量，新增市拓合约面积同比-40%至6571 万平，但千万级项目、核心都市圈、非住宅新签年化合约额占比显著提升。此外，根据克而瑞，24 年中海地产拿地金额和建面均位于房企之首，且在拿地金额百强榜单中，除中海地产之外，中建系另有5 家公司上榜（占中建系拿地金额的41%）。我们预计中建系积极的拓展态势有望增强公司未来在管面积的增长韧性。
　　社区增值服务逆势增长，加强回馈股东的力度
　　24 年公司社区增值服务营收同比+7%至13.8 亿元，毛利率同比-0.6pct 至25.5%，逆势实现毛利规模同比提升。其中，经纪业务得益于地区合联营等多种合作模式，营收同比+31%至2.6 亿元；社区零售业务亦取得增长。此外，公司响应了市场对于提升分红的期待，24 年派息率同比+4pct 至36%，基于3 月27 日收盘价计算的股息率达到3.3%。相比其它头部公司，我们预计公司派息率仍有稳步提升的空间。
　　盈利预测和估值
　　考虑到公司退出部分低效项目和提升市拓标准的影响，我们调低营收但小幅调高毛利率，预计25/26 年EPS 为0.51/0.58 元（前值0.54/0.62 元，下调6%/7%），引入27 年EPS 0.65 元。可比公司平均25PE 为14 倍（Wind一致预期），我们认为公司合理25PE 为14 倍，目标价7.74 港币（前值6.69港币，基于13 倍24PE），目标价上调主因估值切换和可比公司估值上行。
　　风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期，现金流量表预测偏差。