尽管已经完全预计到收入将大幅增长，但富力地产收入同比增长76%依然让市场振奋。毛利率相比于2015 年下降4.1 个百分点至25.4%，但全年来看预计能够回升。全年每股股息预计在0.9 人民币，对应收益率超过7%。
　　2015 年下半年至16 年上半年我们将富力地产定为首选买入股票，目前依然看好公司的盈利能力、净资产收益率和股息。但是鉴于未来市场可能面临降温，而公司净负债比率较高且公司销售速度向来较慢，因此估值不再有吸引力。维持持有评级。
　　支撑评级的要点
　　由于广州、北京和天津等核心城市的贡献从2015 年上半年占总收入的48%降至26%，公司毛利率下滑。下半年，以上三座城市贡献的收入将会反弹，预计全年来看将占到总收入的40%。下半年毛利率上升之后，全年毛利率预计将超过33%。此外我们预测2016 年的核心净利率将从2015 年的12.7%增长至15.1%，理由是永续债分配比例下降。
　　公司的债务状况进一步改善。包括永续债在内的所有借款实际成本从2015 年的8.13%降至6.68%。海外债务的占比从2015 年年底的15.5%降至10.4%。一年内到期的债务达到190 亿人民币，而目前公司持有现金370 亿人民币。
　　面对火热的房地产市场，富力拿地较为谨慎，我们看好这一点。公司在16 年上半年花费54 亿人民币拿下150 万平方米的储备土地（而售出240 亿平方米），大部分位于广东省内。
　　但是，富力仍然未能大幅拉低净负债比率，目前净负债比率在169%，高于2015 年底的168%。相反，许多同业公司的净负债比率在上半年都有所下降。部分原因是，富力合同销售额增长率低于平均水平（16年1-7 月同比增长35%）。我们认为如果市场降温，较高的负债比率将给投资该公司股票造成更大风险。
　　评级面临的主要风险
　　上行风险：最终股息高于预期，推高股价。
　　下行风险：如果市场降温，销售放缓态势将使公司承压。
　　估值
　　鉴于盈利水平和股息前景强劲，我们将净资产值预测上调11%至23港币/股，目标价设定在12.65 港币。公司目前股价较净资产值仅折让41%，对应0.9 倍市净率。考虑到富力属于非国有企业开发商且净负债率超过160%，特别是我们预计未来市场将会降温，因此认为该估值不具吸引力。维持持有评级。