新項目較低毛利 上半年物業銷售毛利率仍跌
　　2016年上半年，富力地產收入按年增76%至人民幣233.9億元，其中來自物業銷售收入增加85%至人民幣205.0億元，來自物業投資及酒店分部的經常性收入增加9%至人民幣10.4億元；純利則較去年同期增長43%至人民幣24.2億元，每股基本盈利人民幣0.6925元，派中期息人民幣0.3元。公司之物業銷售毛利率按年跌4.4個百分點至27.1%，下跌原因主要是上半年有兩個新城市及兩個舊城市的新項目已竣工及交付的物業，於期初錄得輕微較低的毛利率，以吸引客戶。十三個直接與去年同期可比的銷售項目，三個項目毛利率增加，一個項目毛利率持平及九個項目毛利率下降。
　　截至7月底已經完成銷售目標的57%
　　8月1日，富力地產發佈7月未審核運營資料，7月月內合約銷售總金額約為人民幣44.8億元，銷售面積達約370,100平方米。年度累計至2016年7月底，總合約銷售金額約人民幣342.7億元，合約銷售總面積約280.55萬平方米，與上同期相比收入和銷售面積分別升35%和37%。以富力地產今年人民幣600億元的銷售目標計算，截至7月底已經完成57.1%。公司錄得最高增長的城市，為一線城市包括北京及天津，協議銷售分別上升約73%及30%，而惠州、南京、無錫及海南等二線城市的增長更超過200%。
　　首度進軍深圳房地產市場
　　集團的土地儲備可售面積約3820萬平方米，主要分佈於中國、馬來西亞（柔佛新山）及澳洲（墨爾本和布里斯本）。以土地儲備的預測銷售價值計，一線城市佔32%，二線城市佔45%，而每平方米成本為人民幣1,700元。集團首度進軍深圳房地產市場，以鞏固專注於一線及二線城市的策略，並透過兩次土地收購成功獲取可售面積24.8萬平方米，成本約為每平方米人民幣8,000元。
　　槓桿比率不斷提高
　　2016年上半年，集團持有現金為人民幣373.43億元，借款總額則為人民幣1077.7億元，一年內需償還的貸款為193.8億元，槓桿比率由去年底的1.38倍升至1.73倍。平均借貸成本下跌1.45個百分點，由上年底的8.13%下跌至6.68%；永久債亦由去年底的人民幣797.8億元降至人民幣240.4億元。
　　管理層於業績發佈會的觀點
　　1. 鑒於上半年的地價走勢，號稱地王的收購湧現，公司在買地策略方面仍然維持審慎態度。公司預計下半年土地開支約數人民幣10億元，全年購地預算約人民幣100億元。
　　2. 集團預期全年的毛利率將與去年全年持平，主要是由於下半年來自北京、天津及廣州下半年的交樓比例提升至約4成，將有助提高整體毛利水平。
　　3. 過去一年在內地借貸平均成本約4.7%，由於手頭現金充裕，如果沒有合適的土地收購項目，公司將把資金償還到期信託，預期今年全年平均融資成本降至約6.0%。
　　4. 公司退出廣州亞運城項目，主要是由於股東太多，難以取得共識，估計項目可平手離場。
　　5. 公司預計全年可達到人民幣600億元的銷售目標，截至7月底已經完成57.1%。
　　估值
　　富力地產中期業績表現強勁，買地策略保持審慎，以舊區重建項目以確保合理的地價屬明智之決定。公司的槓桿比率持續上升，目前是1.73倍水平，財務狀況轉差則令人有點兒擔心。不過，集團發行在岸債券，應可節省不少利息支出，間接提升了盈利能力，以及管理層暗示今年仍可派高股息，加上估值仍處於吸引水平，我們給予富力地產「持有」評級，12 個月目標價稍為上調至13.90港元，相當於預測市賬率約0.88倍。