总部位于广州的私营房地产开发商富力地产公告其2016 年全年新增借款超过370 亿元，总借款余额截至2016 年末达1200 亿元。我们注意到，即使2016 年市场火爆，富力的销售业绩增速相比同业更显乏力，同期高于计划的土地购置费用使得公司的资产负债表更显羸弱。我们预计公司此前指引的高股息将是近期的唯一催化剂，维持减持评级。
　　公司于2016 年实现全年合同销售金额为609 亿元，仅略微超过原定600 亿目标约1%。在我们看来，约为12%的销售同比增速在我们覆盖的公司中为第二低，远不及同期板块约50%或者行业平均约35%的同比增速。此外，我们注意到，在公司布局的各个地区中，销售目标不及预期的包括1 个一线城市-北京，2 个三线城市-太原和石家庄，以及2 个海外市场-澳大利亚和马来西亚，同期销售表现优异的则包括杭州、惠州、海南和无锡。
　　根据公告，公司2016 年全年新增借款超过370 亿元，总借款余额截至2016 年末达1200亿元，而这其中可能并未包括公司在2016 年上半年偿还成本较高的80 亿永续债之后，又新增的成本略低的约24 亿元永续债。根据我们全年的资本支出预测，我们预计公司2016年末的净负债规模将进一步上升至780 亿元，相比2015 年末时为690 亿元，同期净负债率将高达约171%，相比2015 年末时为168%。
　　考虑到2016 年全年土地购置费用支出约达160 亿元，相比2015 年仅为45 亿元，我们预计公司2017 年合约销售目标有可能定为660 亿元，同比增长约9%。同期，公司管理层预计毛利率即将维持在30%以上。我们维持2016 年每股净利预测在1.54 元（同比增长3%），并将2017/2018 年每股净利预测分别下调4%/5%至1.56 元（同比增长1%）/1.67 元（同比增长7%），主要原因在于我们预计公司负债规模的增长有可能导致利息费用支出超过预期。基于公司2016 年新增土地，我们将其每股净资产值从17.00 港元上调至17.50 港元。
　　此前，公司主席李思廉于2016 年中期业绩会上曾表示全年派息将达0.9 元/股（中期已派息0.3 元/股），而这在我们看来，将主要来自于不断增长的债务规模。我们担忧公司将对流动性收紧和销售放缓更为敏感，并维持目标净资产值折价为50%，由此得到新目标价为8.75 港元（相比原目标价为8.50 港元）。考虑到目前股价较新目标价存在约12.5%下降空间，我们维持富力地产减持评级。