富力地产2016 年收入同比增长21.3%，毛利率下降3.8 个百分点至28.3%。
　　核心净利润比我们的预测值低2.4%，但比市场一致预测高3.2%。包含永续债的净负债率在2016 年底上升至173.9%。毛利率和负债率的不利因素被超预期的股息部分抵消（每股派息比市场和我们的预测分别高20.2%和19.6%）。公司估值合理，考虑到公司负债率较高且市场可能面临降温，维持持有评级；由于股息收益率高于预期，将目标价上调至11.51 港币。
　　支撑评级的要点
　　2016 年房地产销售毛利率为29.8%，2015 年为33.8%。毛利率下降主要因为：1）2016 年北京和广州项目销售量下降（下降26 个百分点至29%）；2）2016 年未有商业地产大宗交易（2015 年该类销售额录得47 亿人民币，毛利率超过65%）。管理层表示未来公司毛利率将继续高于同业平均水平。
　　包含永续债在内的净负债率上升6.3 个百分点至173.9%，略好于我们的预期。管理层表示，大幅降低公司的净负债率，需要依靠A 股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，管理层预计公司将在2017年第三季度上市。但是，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，我们预计此上市计划依然存在不确定性。
　　富力地产计划新投放1,400 亿元人民币的可售资源，并将2017 年的销售目标定为730 亿元人民币，对应20%的同比增长率和52%的去化率。
　　鉴于公司在市场调整的时候，通常销售较慢，对于公司能否实现销售目标，我们保持谨慎。管理层业绩指引给出2017 年的股息支付率将维持在30-40%。
　　评级面临的主要风险
　　下行风险： 市场降温以及销售执行率较低，不能达成销售目标。
　　上行风险：A 股上市的可能性。
　　估值
　　由于高于预期的股息收益率，我们将2017 年预测净资产价值上调7.9%至20.93 港币，新的目标价为11.51 港币。目前股价对应0.7 倍2017预测市净率，考虑到公司负债高、销售慢而利润率相对较高，此估值较为合理。维持持有评级。