据媒体报道，总部位于广州的私营房地产开发商富力地产宣布将以总代价约200 亿元收购万达商业旗下76 家城市酒店的权益以及烟台万达的70%权益。考虑到公司今年上半年销售疲弱但激进拿地，我们预计以高杠杆著称的该公司，中期净权益负债率将可能较2016年中期的168%、2016 年末的175%进一步上升，而此次宣布的大规模收购将可能使其资产负债表进一步恶化。我们维持公司目标价为10.50 港元，并重申减持评级。
　　意外收购万达酒店。此次收购酒店资产包其中的76 家城市酒店于上周另一私营开发商融创中国发布的公告中首次出现，当时，融创宣称与大连万达商业订立框架协议，将以总代价630 亿元收购万达旗下13 个文化旅游城项目和76 个酒店项目。而本周二，融创股价大幅下跌约8%，主要原因在于媒体报道部分商业银行开始专项排查关于海航系、万达系、复星系、融创系授信业务。一天之后，即融创与万达宣布正式签约时，我们于发布会现场意外发现富力地产作为酒店资产的收购方，与融创、万达共同出席。
　　定价为0.6 倍账面价值。收购标的酒店资产包共计含23,202 个房间，截至2016 年末的账面价值约为332 亿元，而在原先融创与万达签订的框架协议中，该酒店资产包以其账面价值定价，以作为融创收购更具盈利能力的文旅城项目对万达做出的相应补偿。而据媒体报道，此次周三富力与万达签订的最新协议中，该酒店资产包定价调整为200 亿元，这意味着相比其账面价值折价达40%。但我们认为该收购价格并不如想象中地有吸引力。考虑到截至2016 年末仅有两家酒店尚未开业，该酒店资产包2016 年共计实现利润8.74 亿元。
　　根据我们估算，全部运营中的酒店全年利润将不超过10 亿元，给予目标估值约为10 倍PE，则该酒店资产包的合理价格应约为100 亿元。
　　资产负债表将承压。富力于今年上半年实现合约销售共计390 亿元，其30%的同比增速在我们覆盖的核心开发商中位居倒数第三，远远落后于板块平均高达56%的同比增速。但与此同时，公司于今年上半年共计支出土地费用高达200 亿元，甚至已超过2016 年全年约140 亿元的土地支出。公司总负债规模截至2016 年末已高达1230 亿元，净权益负债率为175%，相比同期板块平均水平为78%。我们预计公司即将公布的中期业绩中，其总负债规模和净权益负债率将双双上升，而考虑到此次收购万达旗下酒店资产的款项需于2018年1 月末前完成支付，这将使得公司资产负债表进一步承压。
　　维持减持评级。考虑到目前房地产调控持续收紧，我们认为公司于2017 年实现A 股上市的可能性很小。而在房企融资不断收紧的情况下，公司销售前景不甚明朗，净负债率继续上升，均加剧了我们的担忧。我们维持公司目标价为10.50 港元，考虑到目前股价较新目标价存在约18.7%下降空间，我们重申富力地产减持评级。