2018 年1-7 月中国房地产市场保持稳健。2018 年1-7 月商品房销售反弹。其中，商品房累计销售额同比上升14.4%，达到人民币7.830 万亿元，同比增速较2018 年1-6 月上升1.2 个百分点。商品房累计销售面积同比增长4.2%，达8.999 亿平米，同比增速较2018 年1-6 月上升0.9 个百分点。房屋销售的表现在不同能级城市间分化。从单月销售面积来看，在2018 年1-7 月，一线城市同比下降26.2%；二线城市同比下滑14.9%；但三线城市同比上升14.6%。2018 年1-7 月，房地产累计投资额较去年同期增加10.2%，累计新开工面积同比增11.3%至11.478 亿平米，投资强劲。去库存也表现良好，全国可售面积同比持续下降。依据CRIC，全国70 个城市的存销比在2018 年6 月末录得9.7 个月的低水平。
尽管货币政策在7 月有所放松，但随着美国的逐步加息和去杠杆的稳步进行，我们预计货币环境仍然会逐渐收紧。近期，中央政治局会议也强调了从紧的政策主基调。考虑到稳定的房价，合适的库存水平以及平稳的土地市场，我们预计政策和货币环境将在2018 年维持从紧的状态。对于2018 年，我们预计：
1）对于一线城市，基于刚需支撑以及2017 年的低基数，销售面积将轻微反弹；2）在二线城市，我们预计销售将会分化，前期限购限贷升级的城市因为政策收紧效果的逐渐消退，销售可能轻微反弹，而经济产业结构较好且整体政策偏宽松的城市销售有望保持强劲增长；3）在三四线城市，棚改与货币政策的收紧将会抑制需求，因此，我们预计销售面积将录得同比下降。得益于并不高的库存水平，房企并没有降价促销的动机。因此，我们预计稳定的房价。往前看，土地成本的快速增加，意味着房地产市场已经进入利润率侵蚀和行业整合的时代。而融资渠道的逐步收紧，将进一步加速行业整合的步伐。拥有标准化和品牌度的产品线，且开发能力，拿地能力和资金实力突出的房企，与同业相比将更有可能维持良好的盈利能力，并在整合时代能够以相对较低的成本并购以促进增长。
融信中国（03301 HK）合约销售将会高速增长，且盈利能力将会逐渐恢复。融信中国的合约销售在2018年1-7月录得高速增长。在2018年1至7月份，公司合约销售额为人民币656.00亿元，同比猛增244.3%，合约销售面积同比增长283.8%至300.9 万平方米。1 至7 月销售均价达到人民币21,801 元每平米。公司拥有优质的品牌及有利的规划项目，侧重中高端房屋需求。基于2018 年后充沛的可售资源，合约销售预计高速增长。另外，截止2017 年12 月31 日，公司土储的每平米成本为人民币6,568 元，仅为2018 年上半年平均售价的30.6%。我们预计毛利率将在2018-2020 年间触底反弹。
中国房地产行业的基本面展望稳定，融信中国2018 年业绩有望迅猛增长，目前估值吸引。政策和货币环境的收紧将被延续。然而，我们预计商品房销售在2018 年有限地下滑。房屋销售额的绝对值依然很高。且地产行业龙头将会在行业集中度提高时期通过市场份额增加而获得持续增长。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。我们的首选是融信中国（03301HK）。凭借充足的可售资源及有利的规划项目，融信中国的合约销售有望延续快速增长。高线城市丰富的土储以及强劲的并购能力将支持公司的规模扩张。考虑到合适的单位土地成本，我们认为毛利率将在2018-2020 年触底反弹。股份配售及优先票据的发行表明公司的融资渠道稳定，这将有助于缓解融资压力。尽管杠杆率高企，但我们预计凭借强劲的合约销售增长以及稳定的融资渠道，偿付风险有限。融信中国当前目标价为16.55 港元，较2018 每股净资产折让45%，6.2 倍2018 年核心市盈率和1.5 倍2018年市净率。