2021H1 收入和归母净利润同比增长50+%。2021H1 公司总收入62.47 亿元，同比增长56.1%，毛利18.74 亿元，同比增长46.9%，毛利率30%，较2020H1下降1.9 个百分点，净利润12.81 亿元，同比增加46.7%，净利润率20.5%，较2020H1 下降1.3 个百分点，归母净利润11.42 亿元，同比增长50.7%。
　　收入结构优化，业主增值服务收入贡献增加。公司2021H1 物业管理服务收入达到39.77 亿元，同比增长51.8%，外延增值服务13.03 亿元，同比增长35.9%，业主增值服务8.08 亿元，同比增长91%。公司收入结构上来看，业主增值服务和城市服务贡献显著提升，2021H1 公司业主增值服务收入占比12.9%，毛利贡献占比23.5%，分别较2020H1 增加2.4 个百分点和5.3 个百分点。城市服务成为2021H1 新增收入来源，占总收入比重2.6%，贡献毛利润占比1.9%。我们认为公司业主增值服务收入和利润贡献比例的提升，体现出公司在该方向上的发展力度和显著成果。
　　在管面积达到4.6 亿平，2021H1 拓展量质齐升。2021H1 公司市场拓展稳居行业前列，在管面积较2020 年底增加4937 万平，含期后收购山东宏泰项目，总在管面积超过4.6 亿平，其中第三方占比80.8%；合约面积较2020 年底增加6153 万平，含期后收购总面积超6.2 亿平，其中第三方面积占比75.4%。
　　公司2021H1 外拓中高端定位，第三方拓展（不含收并购）合约面积新增超过3513 万平，年化合同金额约11 亿元，均价2.6 元每平。2021H1 公司在管项目中，住宅业态毛利率（剔除收并购带来的无形资产摊销影响）24.3%、商写及办公27.9%、公建20.3%。
　　城市服务拓展迅猛。雅生活公建和商写项目2067 个，在管面积2.3 亿平，占比55.1%，是行业非住项目规模、业态最全的物管企业之一，期内到期项目平均提价幅度约为6%。公司持续拓展城市服务版图，2021H1 新增合同金额18.3 亿元，新增年化合同金额2.2 亿元，到期合同提价幅度8-10%，截止2021H1 公司城市服务项目123 个，遍布19 个省市，总合同金额146 亿元。
　　投资建议：“优于大市”。我们预计公司2021 年EPS 为1.63 元每股，给予公司2021 年20-25 倍PE 估值，对应合理市值区间为525-657 亿港元，对应合理价值区间为每股37.01-46.26 港元，对应2021 年PEG 为0.63-0.79，给予公司“优于大市”评级。（本文非特别说明，均以人民币计价，1 港币等于0.88 元人民币）风险提示：外拓新项目毛利率低于已有项目导致物业管理服务毛利率下行。