事件：雅生活服务发布2021 年半年度报告，2021 年上半年实现营业收入62.47 亿元，同比增长56.1%；归母净利润11.42 亿元，同比增长50.7%。
　　业绩快增趋势延续，费用管控领先行业。公司2021 年上半年营收和归母净利润增速分别为56.1%和50.7%，核心净利润11.7 亿元，同比增长50.3%，业绩延续快速增长趋势；综合毛利率从2020 年同期的31.9%下降1.9pct 至30%，主要原因在于外延增值服务加大成本投入，导致业务毛利率同比下降8.9pct 至40%；销管费用率同比增加0.9pct 至7.1%，期间费用率同比增加1.2pct 至6.9%，费用管控能力仍保持同业领先水平；归母净利率同比下降0.6pct 至18.3%，盈利能力保持稳定。
　　业主增值服务成重要利润来源，收入毛利结构优化明显。2021 年上半年公司基础物业管理服务收入39.77 亿元，同比增长51.8%，毛利率同比提升0.1pct 至22%；外延增值服务收入13.03 亿元，同比增长35.9%，毛利率从2020 年同期的48.9%降至40%；业主增值服务收入8.07 亿元，同比增长91%，在三项业务中增速最高，毛利率同比下降0.4pct 至54.6%；从收入结构来看，外延增值服务/业主增值服务收入占比分别同比下降3.1pct/提升2.3pct 至20.9%/12.9%；从毛利结构来看，外延增值服务/业主增值服务毛利占比分别同比下降5.8pct/提升4.7pct 至27.8%/23.5%，关联方依赖度明显降低，业主增值服务成为重要利润来源，营收与利润结构显著优化。
　　合作延续市拓发力，未来规模增长可期。2021 年上半年公司在管面积4.24 亿方，同比增长20%，合约面积5.84 亿方，同比增长18.9%，合管比1.38，维持稳定；2021上半年在管面积/合约面积中第三方占比分别达到80.8%/75.4%，非收并购外拓合约面积3513 万方，占新增合约面积57.1%，已完成全年7000 万方外拓目标的50.2%，同时新签项目年化金额11 亿元，市场化外拓显著发力；此外，今年7 月，公司与绿地控股签订协议，延续合作至2025 年，绿地将于2021-2025 年期间给付3500 万方项目，公司规模增长确定性较强。
　　收购山东宏泰补齐院校管理短板，加码非住城市服务拓展提速。2021 年上半年公司在管面积中非住宅占比55.1%，同比大幅提升18.4pct，非住业态不断加码；8 月，公司收购山东宏泰，预计整合完成后，在管院校项目达到194 个，管理面积3500 万方，此举将补齐公司学校业态管理短板；2021 年上半年城市服务收入1.59 亿元，新增总合同金额18.3 亿元，中标西安国际港务区环卫、洋浦经开区海上环卫等多个项目，于城市服务领域拓展显著加速。
　　投资建议：我们预测公司2021-2023 年归母净利润分别为24.19/32.38/41.94 亿元，同比增速+37.9%/+33.9%/+29.5%，对应EPS 分别为1.70/2.28/2.95 元。当前股价对应2021-2023PE 为18.31/13.68/10.56 倍，维持买入评级，给予21 年24 倍PE 估值，维持目标价48.93 港元。
　　风险提示：收并购整合不及预期，城市服务竞标不及预期