业绩预览
　　我们预计2021 年归母净利润同比增长30%
　　我们预计2021 年公司收入同比增长39%；预计综合毛利率同比下降约1.5个百分点，主要由于高毛利率的外延增值服务收入占比下降且利润率承压；预计归母净利润同比增长30%，较彭博一致预期低6%。
　　关注要点
　　规模拓展节奏料符合发展目标。我们预计公司2021 年新增合约面积约1.4亿平米，其中收并购贡献约5,800 万平米（综合考虑新中民物业和山东宏泰并表，以及兰州城关脱表），竞标外拓贡献约7,000 万平米，符合公司年初制定的目标；按业态看，新增外拓合约面积中超过五成为非住宅项目。我们预计公司2021 年在管面积新增约1 亿平米至约4.9 亿平米（对应同比增长30%），其中竞标外拓转化超过3,500 万平米。我们预计在管规模扩张将支撑基础物业服务收入实现35%以上的同比增长。
　　业主增值服务、城市服务等衍生赛道建设持续推进。公司发力业主增值服务能力建设，家政、幼托等业务持续铺开，租售、美居等业务亦成立独立事业部，我们预计全年板块收入将实现60%以上的同比增长。城市服务方面，公司2021 年初宣告收购的环卫公司陆续并表，内生项目拓展继续推进（2021 上半年新签年化合同额2.2 亿元）。整体而言，我们预计城市服务2021 下半年收入贡献高于上半年（2021 上半年收入1.6 亿元），占整体收入比重有望提升至5%左右。
　　外延增值服务或拖累业绩增长。由于母公司雅居乐推盘销售放缓（雅居乐2021 下半年销售额同比下降23%，2021 全年同比基本持平），我们预计公司2021 年外延增值服务收入同比仅录得低个位数增长，低于公司年初制定的15-20%增长目标，业务毛利率亦承压。考虑外延增值服务占公司毛利润比重约25-30%，我们认为该业务或明显拖拽公司2021 年整体利润增速。
　　估值与建议
　　我们下调2021 和2022 年归母净利润8%和13%至22.8 亿元（同比增长30%）和28.9 亿元（同比增长27%），主要考虑房地产开发端实体市场波动导致公司外延增值服务收入及利润率承压；引入2023 年盈利预测，预计归母净利润同比增长25%至36.0 亿元。我们维持跑赢行业评级，下调目标价49%至24.0 港元，对应10 倍2022 年市盈率及53%股价上行空间，主要考虑开发端的不确定性或拖拽公司业绩。公司目前交易于6.6 倍和5.3 倍2022 年和2023 年市盈率，及6.0%和7.5% 2022 年和2023 年股息收益率。
　　风险
　　业主增值服务及城市服务业务开展不及预期；外延增值服务表现弱于预期。