核心观点：2022 年8 月17 日，雅生活服务发布了中期业绩公告，报告期内，雅生活服务收入超70 亿元，合约面积超7亿平方米。
引言
2022 年8 月17 日，雅生活服务发布中期业绩公告，年报数据显示，雅生活服务2022 年上半年实现营业收入16.91 亿元，相较于2021 年同期增长22 个百分点，第三方拓展能力逐渐增强，城市服务市场拓展金额突破亿元，表现较为亮眼。
上半年营收超70 亿，稳居行业第一梯队
2022 年上半年，雅生活服务实现76.2 亿元的营收，远超当前已发布业绩企业，稳居物企第一梯队，较2021 年上半年的62.47 亿元增长22%。毛利润为20.53 亿元，较2021 上半年18.74亿元同比增长9.5%。
上半年，雅生活的净利润为11.5 亿元，较上年的12.81 亿元相对下降10.3%。报告期内企业净利率为15.4%，较去年同期下降5.4 个百分点。企业的销售成本为人民币55.67 亿元，较去年同期 43.73 亿元， 同比增加27.3%。
报告期内，雅生活收入增速为21.98%，销售成本增速为27.3%，可以看出销售成本增速是高于收入增速的，业绩报告中指出，其主要原因是随着雅生活业务的高速发展，业务额的增加及业务更加多元化，各类成本相应增加。此外，较高的成本增速还与收入结构的调整有巨大 的关联，如在报告期内，毛利较高的外延增值服务受到地产周期性影响占比从去年同期20.9%下降至13.0%。因此在接下来的半年中，强化运营能力及运营效率，选择合理的成本管理策略，将是影响企业盈利能力优化的关键。
收入结构不断优化，城市服务业务快速增长
报告期内，雅生活在地产周期影响下，整体收入结构发生较大的改变，但城市服务业务则逆势实现较大涨幅，其他2 条业务线总体维持平稳增长的态势。其中,物业管理服务收入较去年同期增长23.3%至49.04 亿元；业主增值服务收入较去年同期增长34.3%至10.84 亿元，占整体收入的比重较高，主要是因为生活及综合服务收入相对增长41.5%，约为4.18 亿元，占业主增值服务的38.6%。城市服务收入较去年同期增长302.4%至人民币6.42 亿元。
受行业影响，外延增值服务收入有明显降幅，较去年同期下降24.0%至9.9 亿元，未来1-2年，地产开发端不回暖，外延增值服务收入将会呈持续下降趋势。
2022 年上半年，雅生活城市服务拓展，获取郑州市二七区京广路等街道环卫保洁及管理服务、深圳市龙岗区横岗街道城市管家服务等超10 个大型城乡环卫一体化项目，新增合同金额超亿元，城市服务业务初步具备市场化拓展能力，期内收入实现300%增长。
报告期内，雅生活第三方外拓新增合约面积为0.36 亿平方米，李大龙表示，雅生活当前的第三方拓展能力有所加强，接下来将进一步提升项目集中度，提升运营效率，抓住下半年市场公建释放机会，保证规模高速发展、高质量发展。
2022 年上半年，雅生活第三方项目的在管面积约为4.41 亿平方米，占总在管面积的比重超过83.4%。其中，来自雅居乐和绿地控股的在管面积约为0.88 亿平方米，所占比重较小，可见今年上半年雅生活减轻对双股东依赖性。
管理层表示：企业将通过扩大管理规模，完成业务层面布局，以及人才层面储备，以增强自身核心竞争力，做好市场化布局，提升经营能力、品质保障以及二者之间的平衡。
在面对去地产化提问时，李大龙表示，从年报中可以看出，非业主增值服务易受到地产销售影响、费用减少，导致来自地产收入部分产生下滑，但核心业务受宏观影响不大，主要原因是雅生活45%住宅、45%公建、10%商业的业态布局具有良好的抗周期去地产化效果。黄奉潮表示，雅生活会逐渐减低地产依赖， 坚定市场化路线，降低股东贡献。
对于市场关注度较高的回款问题，李大龙作出较为详细的回复，雅居乐在过去对雅生活的业务增长，提供了良好基础，下半年随着雅居乐回款速度加快，雅生活也将积极回收应收款，整体风险可控。但也必须面对雅居乐自身资金紧张情况，雅生活的应收账款回收存在一定不确定性，在接下来一段时间内，可能存在坏账风险。同时上半年，受疫情影响政府公建项目回款放缓也在一定程度上导致雅生活相应的回款速度变慢。
区域深耕发展优势显现，低成本发展成为未来主要策略在市场存量方面，雅生活通过收并购整合一线城市大型项目，稳固中高端市场地位，并积极发挥其市场拓展能力，进一步提升一二线城市市场占有率，报告期末，在管项目达到4383个，覆盖全国31 个省市区，在长三角大湾区在管面积超过60%，逐步实现全国化布局。
基于中高端市场的定位，雅生活在品牌专业度与影响力对于细分市场的竞争力较为重要。李大龙表示，雅生活将继续采取城市分级、产品品牌策略提升的总体策略，实现规模高速发展、高质量发展。未来雅生活将会继续通过收购标的，优秀企业股权增持来扩大现有规模。
在业主增值服务方面，市场化增值服务越来越多，未来雅生活服务将会发挥资源层面优势，引入专业化团队，共同开发业主市场。实现业主增值服务未来收入占比提升，达到20%，利润贡献接近20%-30%，并孵化专业化公司。
最后，在人工成本上，2022 年上半年雅生活的人工成本为3.28 亿元，占总成本的比例为51.2%，2021 年人工成本为3.47 亿元，占总成本的比例为56.1%，虽然2022 年上半年的人工成本占比相对于2021 年同期有所下降，但仍超过总成本的一半，针对人工成本较高问题，李大龙表示，雅生活继续推动运营管理系统落实实施，提升管理效率，通过第三方拓展团队，继续实现拓展成绩。