由于高于预期的面积交付，2018 年上半年业绩好于我们预期。在2018 年上半年收入同比增长59.8%至人民币3,003.48 亿元。核心净利同比增长21.0%至人民币284.54 亿元。
合约销售将维持相当大的一个体量但其增速可能逐渐下降。在2018 年1-8 月，合约销售达到人民币3,850.9 亿元，同比增长19.7%，达成其2018 年销售目标的70.0%。鉴于下降的土储规模和下降的去化率，合约销售增速可能下滑。且在2018 年6 月30 日末，合约负债下降至人民币1,765.31 亿元。
我们预期高水准的毛利率。公司的单位土地成本达到人民币1,683 元每平米，为2018 年1-8 月合约销售均价的16.0%。其毛利率将在2018 到2020 年维持在35.3%左右。
源于资产负债表的增强和稳定盈利，中国恒大的运营风险将逐渐降低。净资产负债率将逐渐从2017 年末的183.7%下降至2020 年的66.3%。
公司的基本面应会进一步改善。但是其估值并不吸引。总体而言，我们将目标价从30.17港元下调至28.79 港元，相当于较44.30 港元的2018 年每股净资产有35%的折让，也分别相当于8.9 倍2018 年核心市盈率和2.4 倍2018 年市净率。我们下调至“收集”。风险：低于预期的房屋销售和中国恒大的地产业务在A 股上市失败。