投资要点
事件：公司近日发布月度经营数据。
单月销售节奏放慢，销售均价稳中有增。由于市场下行及高基数的影响，今年11 月公司实现销售金额340.7 亿元，同比大幅下滑29.1%，环比大幅下滑35.8%，实现销售面积326.6 万方，同比下滑36.6%，环比下滑34.4%，单月销售均价为10431 元/平方米，与上月相比略有回落，但同比增长5.2%。从单月数据来看，自2018 年1 月以来，除了1 月和9 月，公司单月销售额一直维持在400-500 亿元的区间，9 月销售创历史新高为630 亿元，而今年11 月为公司销售额首次低于400 亿元。
累计销售稳健增长，同比增速持续回落。截至11 月末，公司实现累计销售金额5352.1 亿元，同比增长13.8%，实现累计销售面积5088.4 万平方米，同比增长7.5%，累计销售单价10518 元每平方米，同比增长5.8%，下半年来累计销售均价维持稳定。公司累计销售额稳步增长，同比增速从1 月的73.0%回落至11 月的13.8%，而截至目前，销售布局分能级看，一二线占比60%，三四线贡献占比40%，销售区域布局分能级看，一二线占比60%，三四线贡献占比40%。
公司发行美元优先票据，下半年净负债率或继续降低。11 月6 日，天基控股作为担保人，景程作为发行主体发行15.65 亿、6.45 亿、5.9 亿利率分别为11.0%、13.0%和13.75%的美元优先票据。截止18H1，公司有息负债总额6711 亿，加权平均借贷利率8.06%，下半年预计有所上升。
适度补充土储，总可售货值充沛。2018 年上半年，公司新购土地储备建筑面积3086 万平方米，截至上半年末公司总土地储备约3.05 亿方，土地储备原值为5130 亿元，再考虑到公司实际控制的约7285 万方以旧改为主的土地储备，公司潜在货值超过4.5 万亿。其中一二线城市土地储备原值3464 亿元，占比为68%，平均楼面地价为2092 元每平方米，三线城市土储原值1666 亿元，占比约为32%，平均楼面地价近1196 元每平方米。
盈利预测与评级：由于业绩确定性强，我们预计公司2018-2020 年归母净利润年复合增速为48.1%。考虑到公司货值充裕、业绩快速上量、安全性持续改善，给予公司2018 年8 倍估值，对应目标价33.42 港元，维持“买入”评级。
风险提示：三四线降价销售以及销售回款或不及预期等。