一方面，公司盈利能力持续领先，毛利率和核心利润率均提升；另一方面，公司业绩增长确定性高，城市更新成为新的业绩增长引擎。
摘要：
维持增持评级，维持目标价19.0港元。一方面，公司盈利能力持续领先，上半年归母核心利润同比增长18.3%，且实现核心利润率17.6%；另一方面，公司业绩增长确定性高，2020 年上半年虽受疫情影响，但是完成了42%的年度权益销售目标，优于行业平均水平。鉴于公司充裕优质的土储，因此维持增持评级，2020/2021 年EPS 分别为2.49/3.09元。公司城市更新发力，布局于大湾区的丰富的土地资源将逐步转化为利润释放，因此给予2020 年PE6.8X，维持目标价19 港元。
上半年归母核心利润同比增长18.3%，核心利润率17.6%继续维持行业高位。2020 年上半年，公司实现收入310 亿元，同比增长14.9%，实现归母核心利润53 亿元，同比增长18.3%。公司利润增速大于收入增速，主要源于利润率的提升。公司上半年毛利率提升0.7%至35.2%，归母核心利润率提升0.5%至17.2%。
优越的地货比，未来业绩增长有保障。截止上半年，公司拥有总土储6401 万方，总货值9340 亿元，粤港澳大湾区货值占比为82%，其中深圳及临深区域货值就达3899 亿元，土地成本平均单价为4610 元/平方米，平均地货比为31.6%。且近期货值4791 亿元足够支撑未来三年权益合约销售额的增长目标。
城市更新已成为业绩增长新引擎，未来3 年每年可贡献约20%的核心利润。截止上半年，城市更新土储货值高达4549 亿元，能占到总货值的近一半，且2020 年新增土储中53%的货值来源于城市更新，城市更新已然成为未来业绩增长新引擎。过去3 年，城市更新大约每年贡献300 亿的货值，未来3 年，每年可贡献约500 亿的货值，也就是约20%的核心利润。而且公司的城市更新项目约94%位于粤港澳大湾区，价值高，布局好，孵化周期相对较短，其中可自主改造区域的货值约2930 亿元。
风险提示：珠三角政策大幅收紧，城市更新孵化不达预期。