业绩总结：2020H1 公司实现营业收入310.4 亿元（+14.9%），实现归母净利润61.6 亿元（+20.1%），业绩增长靓丽。公司持续受益大湾区红利，综合毛利率为35.2%，较去年同期的34.8%提升0.4pp。
　　持续受益于大湾区红利，销售逆势增长。2020H1 公司实现权益销售金额463.5亿元，同比增长12.1%，销售均价15978 元/平，同比增加19%；销售结构上看，公司充分受益于优质大湾区土地储备，该区域合约销售金额达278.1 亿元，占比达60%。从完成目标来看，1-6 月已完成全年目标1100 亿的42.0%。
　　土储优质充沛，楼面成本可控。2020H1 公司新增土地储备647 万方（招拍挂301 万方），对应货值1292 亿（招拍挂612 亿）。截至2020 年6 月末公司拥有土储达6401 万方，总货值9340 亿元，其中大湾区土储建面占比59%，货值占比82%。长三角地区和西南城市群的合约销售金额占比在稳步增长，未来有望大湾区、环上海圈、西南区域三引擎驱动。公司土地成本优势显著，平均土地成本仅4610 元每平米。
　　城市更新业务成为业绩增长新引擎。2020H1 公司城市更新业务贡献收入约60亿元，同比增长22.4%，营收占比首次超过20%。城市更新业务目前布局11个城市，新增货值680 亿元，总货值超过人民币4500 亿元，其中94%在大湾区，货值大且价值高，具有显著先发优势。其中，可自主改造的区域内拥有城市更新项目可售价值约为人民币2903 亿元，项目孵化周期较短。城市更新本身作为龙光集团多元化拿地渠道中的一种，能有效摊薄拿地成本。
　　融资成本不断降低，负债结构持续改善。在维持较高增速的背景下，2020H1末加权融资成本为5.93%，较2019 年末下降近0.2%，持续保持低位。有息负债规模由2019 年末535.8 亿元抬升至736.5 亿元，但2020 年6 月末公司净负债率为68.3%，较2019 年底相比基本持平。
　　盈利预测与投资建议：预计公司2020-2022 年EPS 分别为2.37 元、2.93 元、3.56 元，考虑到公司业绩弹性较好且城市更新业务逐渐成为业绩增长新引擎，我们给予2020 年业绩7 倍估值，目标价上调至18.60 港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产开发销售不及预期；城市更新业务拓展不及预期。