龙光集团2020 上半年收入同比增长14.9% 至 310 亿元。毛利率约 35.2%，同比上升0.5 个百份点。核心净利润同比 上升23.2% 至 53.3 亿元；核心净利率同比上升1.2 个百分点 至 17.2%，维持大幅高于同业水平。截至2020 年6 月，净杠杆比率约 70%，维持合理水平，现金短债比达2 倍，短期流动性风险较低。能供近期开发的土储总量约 3920 万 平米，估计货值约 4,791 亿元，支持未来三年增长。另有新城更新项目总规模约2,481 万平米，估计货值约4,549 亿元，我们继续看好龙光城市更新资源及其于大湾区的领导地位，维持龙光的买入评级，目标价每股18.5港元。
　　报告摘要
　　核心净利率保持较高水平。龙光集团2020 上半年收入同比增长14.9% 至 310 亿元。毛利率约 35.2%，同比 上升0.5 个百份点，大幅高于同业水平。扣除行销费用后的营业利润约 95 亿元，利润率约 30.5%，同比 下降0.6 个百分点。扣除投资物业的公平值变动等非核心项目后，核心净利润同比 上升23.2% 至 53.3 亿元；核心净利率同比 上升1.2 个百分点 至 17.2%，维持大幅高于同业水平。
　　土储货值充裕，支持销售增长。截至2020 年6 月，净杠杆比率约68.3%，比去年底上升0.9 个百分点，如把永续资本计入债务后的净杠杆比率约80%，维持合理水平。手头现金约 400 亿元 ，现金短债比达2 倍，短期流动性风险较低。供近期发展的土储总量约 3920 万 平米，同比上升 9.2%，环比去年底 上升6.9%。估计货值约 4,791 亿元，支持未来三年增长。公司1-7 月权益销售总额约 574.3 亿元 ，同比上升13.5% ，高于百强房企平均增速。
　　城市更新项目丰富，支持公司未来利润水平。龙光毛利率上半年同比维持较高水平，主要来自毛利率较高的一级土地开发收益，其毛利率估算约50%。龙光一级土地开发收益主要来自其城市更新项目转化而来，截至2020 年6 月，新城更新项目总规模约2,481 万平米，估计货值约4,549 亿元，预计年转化300-500 亿元的货值至可售资源，给予公司提供稳定及盈利率较高的售出货源补充。这亦是业绩增长动力来源之一，公司预期城市更新项目每年能贡献约20%的核心盈利。
　　维持买入评级。龙光上半年交出亮丽业绩，毛利率维持高位，结转营收、净利增长高于同业，合约销售增长在百强房企的平均水平以上。整体而言，上半年核心净利完成我们对公司全年预期约 45%，大至符合会我们预期。我们继续看好公司丰厚的城市更新资源，在房地产行业竞争愈趋激烈的环境下，城市更新拿地的比较优势，加上大湾区的市场地位，是龙光的比较优势。我们维持龙光的买入评级，目标价每股18.5 港元。
　　风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。