预计2020年盈利同比增长23%
　　我们预计龙光集团2020年核心盈利123亿元，同比增长23%，其中一级土地开发贡献利润约25亿元(大亚湾项目部分股权处置)。
　　我们预计派息率保持在40%，隐含2020年全年股息收益率达8.2%。
　　土储规模稳定，考虑到公司拿地审慎(权益口径下拿地成本占销售额的33%)和2020年城市更新项目转化可售货值270亿元，我们预计公司总货值将基本保持稳定，隐含年末货值对销售的覆盖倍数下降至近3倍的水平，仍处于合理水平。基于公司大部分析增土储位于大湾区(占总建筑面积52%)，同时长三角地区拿地占比提升(占总建筑面积13%)，我们预计项目整体毛利率为25-30%的稳健水平。鉴于公司已锁定的城市更新项目对应货值超过6000亿元，公司预计2021-2023年这些项目转化可贡献货值约1500亿元(2021年超过400亿元)。.
　　财务状况稳步改善。考虑拿地纪律性，我们认为龙光集团在2020年底仍为“黄档”房企，净负债率下降至70%左右，扣预资产负债率约为74%， 现金短债比约为1.8倍。此外，我们预计公司平均融资成本有望从2020年上半年的5.9%边际下行至5.8%左右。考虑到可观的利润积累，我们认为2021年公司有望在保持规模扩张的同时降至“绿档”。
　　关注要点
　　预计2021-2023年销售额年复合增长率为20%。龙光集团2020年权益售额为1207亿元(同比增长32%),超出1100亿元的销售目标，并且我们估计毛利率保持稳健(约为28%)。公司计划2021年推出可售货值2170亿元(同比增长20%)以支撑20%的销售增速。考虑到公司目前土储充裕且毛利率稳定、财务状况健康以及城市更新转化的支持，我们预计2022-2023年公司将保持15 20%的销售增长，同时销售质量稳定。
　　盈利增长势头料延续至2021年。基于中性交付进度假设和一级土地开发的盈利贡献(公司预计未来三年中一级土地开发将每年贡献当年核心利润的20%)，我们预计公司2021年盈利将同比增长约20%。
　　估值与建议
　　我们维持盈利预测不变。下调目标价6%至16.51港元(对应5.5倍2021年市盈率，较当前股价有35%的上行空间)，考虑板块情绪较悲观。鉴于盈利增长确定性较高、估值具备防御性(当前股价交易于4.1倍2021年市盈率)和股息收益丰厚(2020-2021年股息收益率分别为8.2%和9.8%)，维持跑赢行业评级。
　　风险
　　住房政策超预期收紧。