业绩稳中较快增长，盈利能力维持行业领先。2020 年公司实现营业收入710.8 亿元，同比增长23.7%；归母核心净利润120.4 亿元，同比增长20.1%。营收的增长主要由结转面积增长带动开发业务结转收入增加，报告期内开发业务结转收入和结转面积分别实现34.1%和45.9%的增长。而归母核心净利润增速略低于营收的主要原因在于毛利率的下滑，综合毛利率为30.0%，较2019 年下滑1.5 个百分点。公司的核心净利率和ROE 绝对水平仍处于行业领先位置，2020 年核心净利率达17.4%，ROE则已连续8 年平均超30%，2020 年ROE达到34%。
　　超额完成全年销售目标，城市更新项目获取优势凸显。2020 年公司实现权益销售额1206.9 亿元，同比增长31.9%，超额完成全年销售目标。2021 年公司权益销售金额增速目标定于20.0%，预计可推售的权益可售货值2400 亿元，去化率达到60%即可完成全年目标。公司继续聚焦两大都市圈进行布局，全年新增权益货值3865 亿元。其中城市更新占比78%，招拍挂渠道占比仅22%，城市更新项目获取优势进一步巩固。
　　三道红线指标迈进绿档，综合融资成本降至历史最低。截至报告期末，公司“三道红线”指标已经全部转为绿档。得益于公司稳健的财务管控，公司融资成本出现下降。报告期内公司新增融资成本5.45%，加权平均融资成本5.60%，较2019 年下降0.3 个百分点，已降至公司上市以来的最低。
　　长期合伙人计划激励价值创造，高分红注重股东回报。公司实行长期事业合伙人计划，具备严格考核，我们认为有利于将高管和公司发展紧密绑定，实现公司长期价值创造。全年派息总额占核心净利润约40%，继续维持高位，体现出对股东回报的重视。
　　维持买入评级，维持原目标价19.78 港元。我们预计2021-2023年公司核心EPS 分别为2.58/3.04/3.58 元（原预测2021-2022 年EPS 分别为3.05/3.70 元）。看好长期合伙人计划下公司的四轮驱动发展，高派息凸显配置价值。维持买入评级和原目标价不变。
　　风险提示：大湾区城市更新推进不及预期；业绩结转不达预期。