本报告导读：
公司融资已率先进入“绿挡”，由于城市更新的孵化提速，未来三年其毛利率依然能持续领先行业；优越的地货比，能保障未来业绩的高质量增长。
摘要：
维持增持评级 ，维持目标价19.0港元。一方面，公司2020年融资进入“绿挡”，且盈利能力持续领先行业，归母核心利润同比增长20.1%，且实现核心利润率17.4%；另一方面，由于公司城市更新提速，未来三年毛利率依然能保持行业领先。鉴于公司充裕优质的土储，因此维持增持评级，2021/2022 年EPS 分别为2.79/3.36 元。此外公司提出四轮驱动，旨在提升运营能力，且布局于大湾区的丰富的土地资源将逐步转化为利润释放，因此给予2021 年PE8.1X，维持目标价19 港元。
盈利能力领先同行业，融资成本持续下降。2020 年虽然公司的毛利率和核心利润率分别下降1.5%、0.5%至30.0%、17.4%，但是在行业利润率普遍下行的的背景下，公司利润率依然处于行业较高位置。且公司ROE 连续8 年超过30%，领先全行业。此外，公司的融资成本持续下降，2020 年新增借款利率为5.45%，平均借贷利率下降0.5%至5.6%。
优越的地货比，未来业绩增长有保障。截止2020 年底，公司总土储面积达到7200 万方（同比+25%），其中粤港澳大湾区和长三角土储占比85%，一二线城市土储面积占比93%，平均地货比为32%。而且2020 年的权益销售均价明显上扬，较2019 年上涨15%到15637 元/平米，2020 年末已售未结转已锁定2021 年80%以上的预计确认收入，保障未来业绩有质量的增长。
高价值区域占比提高，城市更新提速。龙光虽然2018 年才进入长三角，但2020 年销售额大幅增长超 230%达到101 亿元，目前大湾区和长三角权益销售额占比提升9 个百分点至68% 。目前公司城市更新土储货值高达7100 亿元，且2020 年新增土储中73%的货值来源于城市更新，城市更新已然成为未来业绩增长新引擎。公司将加快现有城市更新运营，未来三年每年孵化从300 亿提升到500 亿。
风险提示：珠三角政策大幅收紧，城市更新孵化不达预期。