本报告导读:
万达为中国最大商业地产开发商,综合体业务模式独特,O2O 打开想象空间。预测2014-16 年扣非净利润 143/187/232 亿元。目标价 58.9 港币,对应 2015 年 11.5 倍 PE。
摘要:
万达商业(3699.HK)为中国第一大商业地产商,同时持有物业面积规模已达全球第二,预计2015年将成为全球第一。29省111城市8470万平米储备,其中自持的投资物业1470万平米及酒店210万平米。
万达12月23日香港上市,预计万达商业合理市值在2000-2800亿元港币之间,对应股价在43.8-61.4元港币之间。目标价给予58.9元港币,对应2015年11.5倍PE(按扣除公允价值变动后的核心净利润计算)。1)我们预测2014-16年核心净利润143、187、232亿元,同比增长10%、31%、24%,对应EPS 3.13元、4.09元、5.08元。2)公司重估净资产值约3100亿元人民币。按发行后总股本45.64亿股计。
关于资本市场对万达的四点核心担忧,我们的看法偏乐观。
一、担忧受电商的冲击。答:公司向O2O拓展可有效缓解担忧。拟联手百度、腾讯成立万达电商。建立大会员体系,做大数据整合,将集团旗下的商业、酒店、旅游、影院、娱乐全面对接。
二、担忧商业地产市场供应过大。答:万达具有极强招商及品牌力,受影响明显小于行业。可通过业态改善、大数据等增强客户粘性。
三、资本市场担忧万达的发展空间。答:A、原城市深耕、小规模复制;B、多业态发展。C、海外发展。D、O2O。F、市场化拿地。
四、担忧万达战线过长、负债高企。答:实际上其负债率好于行业。
万达的核心竞争力:首先,在于“万达广场”模式,具备他人无法复制的“高持有、高利润、高扩张”。通过“标准化复制”、“大住宅带大商业”实现现金流平衡,通过高度捆绑的商户资源实现快速招商、开业。其次,万达的强执行力(模块化管理)和强品牌力,拥有超过15000家已租店铺,品牌库中超过2000个品牌,开业即可基本满租。再次,新支柱O2O,万达广场年超12亿人次客流量,将带来机遇。
风险提示:与兄弟公司万达院线、万达KTV等关联交易对租金的影响;住宅、商业地产市场下行风险;外延式拓展风险。