预测2019 年盈利将同比增长54%，可能发布盈利预告
我们预计2019 年核心净利润同比增长53.9%至39.6 亿元，派息率为40%，对应当前股息率为5.8%。
增长质量喜忧参半。我们预计2019 年的销售毛利率具备韧性，达到27-28%，权益比例达到80%以上。但鉴于部分三四线城市去化难度略高，我们认为销售费用可能会适度增加。
拿地节奏适中。我们预计2019 年新增土地储备总货值约1,800 亿元，预计2019 年底可销售资源将达到2,900 亿元（预计2020 年需供货2400 亿元）。我们预计2019 年底公司约有60 个城市更新项目（2019 年上半年底为30 个），潜在可销售资源接近5,000 亿元。但考虑通常城市更新项目转换周期为3-5 年，我们认为城市更新项目中短期对土地储备的增量贡献有限。
财务状况略为趋紧。我们预计2019 年底净负债比率约为75%（2019年上半年约为64%，2018 年约为59%）；若剔除百年人寿投资影响，那么2019 年底净负债率可能在70%左右。
关注要点
2020 年销售额有望同比增长20%左右。2019 年销售额达到1,180亿元（同比增长29%）。 我们预计2020 年可销售资源将增长约26%至2400 亿元（同时考虑2020 年1 季度潜在购买的土地），为销售增长提供主要支撑。
盈利增速或逐步下行。我们预计2020 年盈利将同比增长52%至60 亿元。由于销售增长放缓，我们认为2021 年盈利增长可能会下行至30%左右。
估值与建议
我们维持盈利预测，跑赢行业评级和目标价13.84 港元（对应8.4倍/5.6 倍2019-2020 年市盈率，较NAV 折让27%，较目前股价具备7%上行空间），主要考虑到2019-2020 年盈利稳健增长。目前，公司交易于8 倍和5 倍2019-2020 年市盈率和31%的NAV 折让。 我们认为目前的估值接近合理，预计短期内股价会出现波动。
风险
2019 年盈利不及我们预期。