2019 年业绩符合市场预期
　　中国奥园公布2019 年业绩：归母核心净利润同比增长60%至41亿元。全年股息0.55 元/股，对应分红比例35%（2017-2018 年分红比例约为41%）和股息收益率6.8%。
　　利润率维持稳健。2019 年毛利润率29.7%，同比下滑1.4 百分点。
　　虽然少数股东权益显著增加，但是净利润率稳定在8.2%（同比下滑0.1 百分点），主要受益于销售管理费用率下滑（同比下滑1.2百分点至9%）以及有效税率下降（同比下降7 百分点至50.7%）。
　　财务状况有所恶化。建安资本支出和拿地费用合计达到2019 年经营性现金流近80%，2019 年底净资产负债率同比增长16 百分点至75%。剔除百年人寿投资影响，我们预计2019 年底净资产负债率将下滑至70%。全年平均融资成本约为7.5%（2018 年约为7.4%）。
　　发展趋势
　　我们预计2020 年销售将同比增长12%至1320 亿元。公司计划2020年供货2200 亿元（在手可销售资源总计2900 亿元）。我们预计公司去化率将维持稳健，主要考虑公司良好的区域布局（超过65%的资源位于主要城市群）。
　　城市更新项目处于早期阶段。截至2019 年底，公司潜在城市更新项目达到1400 万平方米，合计资源价值约为2260 亿元，其中90%位于大湾区。2019 年转化较为有限（约30 万平方米，占新增土地储备2%左右），但是我们预计未来几年转化有望加速（转化周期一般为3-5 年），从而支撑公司土地储备和销售。
　　盈利预测与估值
　　考虑疫情影响项目交付，我们下调2020-2021 年盈利预测4%和5%至58 亿元和73 亿元，分别对应同比增长40%和27%。维持跑赢行业评级，但下调目标价19%至11.2 港元（对应4.5 倍2020 年市盈率，较NAV 折让40%，较当前股价具备25%上行空间），主要考虑盈利预测调整以及近期行业所面临的挑战。目前，公司交易于3.6 倍2020 年市盈率，较NAV 折让52%。
　　风险
　　2020 年销售和盈利不及我们预期。