公司近况
　　奥园公布5 月单月销售同比增长17%至102.5 亿元。
　　评论
　　预计2020 上半年盈利将实现双位数增长。我们预计2020 上半年核心净利润能够实现双位数增长，主要考虑到上半年收入有望同比增长27%至超过300 亿元，且一级土地开发可贡献潜在利润2亿元。公司已售未结充裕（2019 年底为1705 亿元）且毛利率稳定在28%，能够为盈利提供有力的支撑。
　　销售完成度暂时落后同行，密切关注下半年表现。公司前5 个月销售额同比下降13%（我们覆盖的开发商平均下降5%）至330 亿元，完成公司年度目标（1320 亿元，同比增长12%）的25%，但仍低于同行30%左右的平均水平。我们认为上半年销售完成度或能达到35%，而下半年新推货占全年新货的70%以上，能够对销售形成一定支持。
　　年初至今拿地进展顺利，但供货仍然相对紧张。公司2020 年计划推货2200 亿元（2019 年底在手货值为2900 亿元）。我们估计公司1-5 月补充土储货值超过500 亿元（同期销售为330 亿元），且下半年将利用多元渠道获取土储，包括城市更新（贡献超过50 亿元可售货值）和收购京汉（或为2020 年增加100 亿元新推货，但权益比例较低仅为30%）。
　　估值建议
　　我们维持盈利预测，跑赢行业评级和目标价11.2 港元（对应4.5倍2020 年市盈率，40%的NAV 折让和21%的上行空间），主要考虑到中期业绩大概率稳健和市场情绪修复。公司目前交易于3.7倍2020 年市盈率和51%的NAV 折让，我们认为估值具备防御性。
　　风险
　　中期业绩和2020 下半年销售低于我们预期。