核心观点
　　2024 年上半年，公司实现营业收入695.6 亿元，同比增长22 .1 %，实现股东应占核心净利润49.9 亿元，同比增长27.5%，实现归母净利润20.5 亿元，同比下降19.8%。公司增收不增利的主要原因为：1、盈利能力有所下滑，2024 年上半年毛利率13.1%，较去年同期下降了4.3 个百分点；2、计提若干资产减值及公允价值变动损失合计17.5 亿元，较去年同期4.6 亿元大幅提升278.8%。
　　事件
　　2024 年上半年，公司实现营收695.6 亿元，同比增长22.1%，实现股东应占核心净利润49.9 亿元，同比增长27.5%，，实现归母净利润20.5 亿元，同比下降19.8%。
　　简评
　　收入稳健增长，盈利略有承压。2024 年上半年，公司实现营收695.6 亿元，同比增长22.1%，实现股东应占核心净利润49 .9 亿元，同比增长27.5%，实现归母净利润20.5 亿元，同比下降19 .8 %。
　　公司增收不增利主因：1、盈利能力有所下滑，毛利率13.1 %，较去年同期下降4.3 个百分点；2、计提若干资产减值及公允价值变动损失合计17.5 亿元，较去年同期4.6 亿元大幅提升278.8%。
　　销售排名提升，高能级核心城市优势稳固。公司2024 年上半年实现总合同销售金额1265 亿元，同比下降5.7%，其中自投销售金额854 亿元，同比下降13.0%，自投销售排名由2023 年的第7位上升至第6 位，排名持续提升。公司紧抓销售流速，首开去化率达78%，回款质量提升，上半年回款率达103%。高能级核心城市的市场地位持续巩固，一二线城市销售额占比80%， 其中，在杭州、上海、西安、北京等13 个核心城市销售排名当地前十。
　　拿地强度下降，持续聚焦核心城市及安全区域。2024 年上半年公司新增项目15 个，总地价约189 亿元，新增货值333 亿元，拿地强度24.2%，较去年同期下降7.8 个百分点。市场筑底期公司关注优质结构性投资机会，从投资结构来看，更加聚焦核心城市。
　　上半年新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等二线城市占比达9 4 %，公司在核心城市的市场地位进一步巩固。截至2024 年上半年，公司土储总货值5348 亿元，公司总可售建面2143 万方，十大战略核心城市货值占比55%，一二线城市货值占比79%，一二线核心城市货值占比保持高位。
　　债务结构合理现金充裕，货币资金创历史新高。截至2024 年年中，公司三道红线处于黄档，扣预资产负债率、净负债率和现金短债比分别为70.6%、67.2%、2.1。公司融资成本持续压降，综合融资成本为4.0 %，相较去年同期下降40 个bp。公司债务结构保持良好，整体现金流较为充裕，截至上半年末账面货币资金（含抵押银行存款）751.3 亿元，创历史新高。
　　维持盈利预测和买入评级。我们维持此前盈利预测，2024-2026 年公司EPS 分别为1.32/1.46/1.57 元。公司作为声誉卓著的老牌房企，深耕核心城市，并以其产品力充分享受溢价，使公司更有机会在未来的竞争中脱颖而出。维持买入评级和目标价12.83 港元不变。
　　风险分析：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于筑底区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）倘若人民币继续贬值，公司依然存在较大的汇兑损失压力；3）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；4）未来权益比例的结转存在不确定性，少数股东损益占净利润比重的变化可能会对业绩造成波动。