事件：8 月23 日，公司发布2024 年中报。
　　2024H1 继续大力度计提减值致业绩承压，历史包袱持续出清。2024H1，公司实现营业收入695.6 亿元（同比+22.1%，下同），净利润33.2 亿元（-28.5%），归母净利润20.4 亿元（-19.7%），核心净利润49.5 亿元（+27.5%）。归母净利润有所下滑，主要是（1）毛利率承压，期内整体毛利率13.1%（（-4.3pct）；（2）公司进一步加大计提资产及信用减值力度，上半年计提17.5 亿元（2023H1 计提4.5 亿元，2023A 计提16.2 亿元）。我们认为，伴随往年高价地等“历史包袱”逐步减轻，以及近年来公司项目权益比持续的提升，公司未来业绩有望逐步企稳向好。
　　融资渠道保持畅通，财务稳健安全边际高。公司凭借股东背景加持，以及自身稳健的经营表现，继续保持融资渠道畅通，2024H1 公司累计发行债券51.34亿元。同时，公司持续优化债务结构，完成境外融资置换8.17 亿美元，基本完成2024 年到期境外债务置换，并提前完成2025 年到期的3 亿美元境外债务置换。报告期末有息负债总额为人民币1483.1 亿元，其中一年内到期债务353.1 亿元，年内公开市场中票到期规模为34 亿元。考虑到期末公司银行存款及现金人民币751.3 亿元，扣除预售监管资金后为477.0 亿元，有效覆盖未来一年到期债务，整体流动性压力较小。期末，公司剔预资产负债率为70.5%，净负债率67.2%，现金短债比2.1 倍，综合融资成本下降40BP 至4.0%。
　　自投销售规模稳居TOP10，上半年销售降幅显著低于行业。公司2024H1 实现合同销售金额（含代建）1265 亿元，同比下降5.7%。其中，自投销售金额854 亿元，同比下降13.0%；自投权益销售金额为608 亿元，同比下降3.9%，自投权益比提升至71.2%为近年最高。横向对比看，上半年公司自投销售规模排名克而瑞百强房企第6 位，得益于公司核心城市推盘，公司销售同比降幅在TOP10 房企中降幅最小，且显著小于行业降幅。
　　拿地高度聚焦核心城市，“一年两熟”转化高效，有力保障销售。公司2024H1新增15 个项目，权益拿地金额为154 亿元，金额口径投销比为25.3%，预计可售货值333 亿元。从拿地结构看，核心二线城市货值占比94%。值得注意的是，在8 月7 日上海新一轮土拍中，公司斩获两宗地块，其中一宗位于徐汇滨江，成交金额48.048 亿元，楼面价131045 元/平，刷新全国楼面价纪录。
　　公司2024H1 末土地储备建面为3193 万方，权益可售面积1372 万方，其中一二线城市货值占比为79%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。优质且充裕的土地储备为公司后续销售及业绩打下坚实基础。
　　投资建议：考虑到公司（1）国资背景背书，具备公开市场融资能力，短端到期债务压力小，流动性无忧；（2）高度聚焦核心城市拿地，投销比、权益比稳中有进，叠加产品品质领先，销售去化确定性强；（3）已售未结资源充足，历史包袱逐步减轻，业绩向好。维持“买入”评级。基于目前行业下行周期以及公司结转节奏， 我们预测公司2024/2025/2026 年的收入为1343.1/1318.0/1367.9 亿元，归母净利润为31.4/32.3/34.2 亿元，EPS 为1.24/1.28/1.35 元/股，对应的PE 为4.1/4.0/3.8 倍。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。