归母核心净利润同比增长，周转效率持续提升，维持“买入”评级
绿城中国发布2024 年中期业绩。公司营收增长毛利率承压，周转效率持续提升，自投代建业务齐头并进，土储充裕结构优质，融资成本不断降低。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润为36.54、43.97、50.70 亿元，对应EPS为1.44、1.74、2.00 元，当前股价对应PE 为3.5、2.9、2.5 倍，我们看好公司低毛利项目结转完成后盈利回升，维持“买入”评级。
　　毛利率同比承压，归母核心净利润同比增长
　　公司2024 上半年取得收入695.62 亿元，同比+22.1%；归母核心净利润49.49 亿元，同比+27.5%；归母净利润20.45 亿元，同比-19.6%，主要由于市场下行售价不及预期，毛利率同比-4.3pct 至13.1%（2023 年13.0%），同时资产减值及公允价值变动损失同比增加12.9 亿元至17.5 亿元（其中非金融资产减值14.22 亿元，信用减值3.24 亿元）。截至上半年末公司在手现金较2023 年末提升17 亿元至751亿元，可覆盖一年内到期借款余额2.1 倍，融资成本同比下降40 基点至4.0%。
　　销售拿地权益比提升，周转效率持续提升
　　公司2024 上半年实现销售面积591 万方，销售金额1265 亿元，同比分别下降2.2%和5.7%，销售额排名升至行业第六，其中自投项目权益比同比+7pct 至71%。
　　公司上半年销售回款率达103%，首开去化率78%。公司上半年新增15 个项目，新增计容建面131 万方，权益拿地金额154 亿元，预计可售货值333 亿元，核心二线占比94%，拿地权益比提升至84%，上半年拿地当年销售转化率63%。截至上半年末公司总建面3193 万方，其中一二线货值占比79%。公司上半年新项目运营效率总体提速14%，上半年在杭州创造18 次开盘售罄记录。
　　代建业务表现强势，“绿城+”业务协同并进
公司旗下绿城管理连续八年保持20%以上代建市场份额，上半年营收和归母净利润分别增长7.8%和5.8%，合约建面1.23 亿平，同比+8.1%，上半年新拓建面1746万方，同比+1.1%。“绿城+”业务上半年集约发展，生活科技业务新签合同超5000万，商业板块收入同比+26.4%，小镇业务经营利润同比+72%。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。