投资要点：
　　2024 年上半年公司营业收入保持较快正增长。2024 年上半年，公司实现营业收入695.6 亿元，同比上升22.1%。其中，物业发展收入637.6 亿元，同比上升21.96%；酒店业务收入4.87 亿元，同比增加2.53%；物业投资收入1.39 亿元，同比增加26.02%；项目管理收入16.4 亿元，同比增加12.33%。
　　同期，公司实现归母净利润20.45 亿元，同比下滑18.8%。
　　2024 年上半年公司合约销售额1265 亿元，同比下滑5.76%，行业排名第三。
　　2024 年上半年公司累计取得总合同销售面积约591 万平，总合同销售金额约人民币1265 亿元。其中，公司自投项目累计取得合同销售面积约280 万平，合同销售金额约854 亿元。此外，公司代建管理项目于本期累计取得合同销售面积约311 万平，合同销售金额约411 亿元。
　　存量土储充足，新增土储继续向核心城市倾斜。2024 年上半年，公司新增项目15 个，总建筑面积约131 万平，预计新增货值达333 亿元。新拓项目中核心二线城市新增货值占比94%。截止2024 年6 月30 日，公司共有土地储备项目151 个（包括在建及待建），总建筑面积约3193 万平，其中权益总建筑面积约为2064 万平。一二线城市货值占比79%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。
　　2024 年上半年代建业务归母净利润继续稳健增长。截至2024 年6 月30 日，绿城管理合同总建筑面积约1.23 亿平；上半年新拓总建筑面积1746 万米；盈利能力稳定，归母净利润达5.01 亿元，同比增长5.8%。
　　销售毛利率下降，融资成本继续调降。2024 年上半年，公司销售毛利率为13.1%，同比回落4.3 个百分点；归母净利润率为2.94%，同比回落1.48 个百分点。截止2024 年6 月底，总借贷加权平均利息成本降至4.0%。于2024年6 月底一年内到期债务占公司总债务的比例为23.8%，维持低位。
　　2024 年上半年公司可售资源充足，已售未结资源较高。截至2024 年7 月31日，自投项目可售货值约1690 亿元，一二线城市占比79%。截至2024 年6月30 日，公司累计已售未结转的金额约为2302 亿元（权益：约1695 亿元）。
　　合理价值区间9.67-11.16 港元，“优于大市”评级。我们预计公司2024 年EPS为1.36 元，给予公司2024 年6.5-7.5 倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股9.67-11.16 港元（1 港元=0.91411 元人民币），维持“优于大市”评级。
　　风险提示。房地产销售和价格下跌风险；公司多元化业务拓展不顺风险等。