事项：
　　公司发布2024 年中期业绩公告，2024 年上半年实现营业收入695.6 亿元，同比增长22.1%；归母净利润20.4 亿元，同比下降19.7%；归母核心净利润49.5亿元，同比增长27.5%。
　　评论：
　　营收增长，毛利率阶段性承压。1）24 年H1 公司营收同比增长22.1%，归母净利同比下降19.7%，营收增速优于归母净利润增速，主因公司毛利率下滑以及计提资产减值等。24 年H1 公司毛利率为13.1%，同比下滑4.3pcts，但与23年13%的毛利率基本持平，其中销售毛利率为11.7%，同比下滑4.3pcts。一方面由于市场下行及部分项目限价，导致销售价格不及预期；另一方面公司拿地策略趋于谨慎，专注于高能级城市确定性项目，且放开土拍限价后，优质项目毛利率相对偏低。2）24 年H1 公司资产减值及公允价值亏损17.5 亿元，去年同期4.62 亿元，主因2020 年下半年获取部分高价项目售价不及预期。3）随着公司22-23 年拿地项目的交付，预计毛利率有所好转，已售未结项目毛利率比目前毛利率高2-3 个百分点。
　　谨慎投资，总土储楼面价小幅提升。1）24 年H1 公司权益拿地金额154 亿元，新增货值333 亿元，同比分别下降39%、42%，公司拿地谨慎，拿地楼面价杭州、苏州、福州等核心二线城市占新增货值94%，权益比提升至84%，较23年提升10pcts。2）24 年H1 总土储货值为5348 亿元，平均楼面价为7999 元/平，较23 年小幅提升0.2%，一二线城市占比为79%，基本与23 年持平。
　　权益销售比提升，预计权益销售规模跌幅较小。1）24 年H1 公司自投项目销售金额为854 亿元，同比下降13%，销售权益比为71%，同比提升7pcts。下半年自投项目（不含8 月及以后获取项目）可售货值1690 亿元。2）根据克而瑞，1-8 月全口径销售金额及权益销售金额为1045、740 亿元，同比下降11%、0.3%，且1-8 月公司拿地货值为629 亿元，较年初全年1000 亿元拿地货值目标有一定压力，若按照1-8 月销售金额增速线性外推，全年自投项目销售额预计下滑10%，但公司拿地权益比提升，权益销售金额跌幅可能较小。
　　提高派息回报股东，融资结构不断优化。1）上调分红比例上限至20%-50%，并将分红基数调整为扣除汇兑净损益后的归母净利润。2）24 年H1 完成境外债务置换8.17 亿美元，境外债务占比为15.5%，较23 年末下滑0.7pcts。3）融资成本逐步下降，24 年H1 平均融资成本为3.9%，23 年为4.3%。
　　投资建议：公司产品力及口碑业内领先，2024 年坚持深耕核心城市、提高权益比的投资策略，有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率，助力率先走出下行期。考虑房地产市场下行压力，公司仍积极扩储，我们调整24-26 年公司EPS 预测为1.31、1.46、1.46 元（前值1.26、1.41、1.31 元），调整公司2024年目标价至9 港元，对应2024 年6 倍PE，维持公司“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，房地产市场超预期下行。