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绿城中国(3900.HK):销售拿地表现亮眼 业绩压力逐步出清

长江证券股份有限公司2025-04-01
事件描述
2024 年公司实现营业收入1585.46 亿元(+20.7%),归母净利润15.96 亿元(-48.8%),主要是计提资产减值及公平值变动损失49.17 亿元(2023 年为20.35 亿元)金额较大所致。
事件评论
毛利和减值计提等拖累,业绩仍有压力。2024 年公司实现营业收入1585.46 亿元(+20.7%),归母净利润15.96 亿元(-48.8%),结算资源量相对充足致营收明显增长,但业绩降幅较大,低于预期,主因市场环境影响,公司毛利率仍处底部且减值计提超过往年水平。综合毛利率同比微降0.2pct 至12.8%,处于底部区间,期间费用率6.5%,同比下降1.6pct,计提资产减值及公平值变动损失49.17 亿元(2023 年为20.35 亿元),对归母业绩形成较大拖累。截至2024 年末,公司合同负债为1470 亿元,同比下降8%,合同负债/开发业务结算收入=1.00X,预计后续结算资源量有所承压。在止跌回稳的总体目标下,行业基本面压力趋缓,新项目投资兑现度整体提升,但老项目全面出清仍待时日,预计短期毛利率尚处底部,减值计提仍有空间,综合展望公司2025 年业绩仍有所承压。
自投销售排名进一步提升,积极布局核心、发展势能强劲。销售方面,公司2024 年实现总销售金额2768 亿元(含代建),其中自投销售金额为1718 亿元(-12%),同比降幅明显优于同行,行业排名进一步提升1 位至第6 位,自投销售面积为591 万平(-14%),自投销售均价为29069 元/平(+3%),全年自投首开去化率维持82%的高位,反映出公司发挥产品优势、持续布局高能的经营策略。拓展方面,公司近两年在土地市场积极进取,2024 年全口径拿地金额为601 亿元,金额口径拿地强度为35%、拿地权益比为81%,对于杭州、京沪的投资力度维持在高位,分别占土地投资额的39%、19%,对低能级城市的投资均集中在长三角深耕城市,整体投资兑现度高、确定性强。资源方面,公司2025年自投可售货值为2002 亿元,一二线城市占比83%,结构安全;货币资金730 亿元维持高位,经营性现金流288 亿元创新高,足以支撑公司持续积极拿地,公司一季度已进一步在上海、杭州、成都、苏州等核心城市核心区域获取多宗优质地块,发展势能强劲。
融资成本进一步降低,财务总体趋于稳健。2024 年末,公司加权平均融资成本下降至3.7%,相比2023 年末降低40BP,境内外融资通道保持通畅;一年内到期债务占本集团总债务的比例为23%,维持低位;剔除预收账款的资产负债率69%、净负债率60%,现金短债比2.2(不含抵押银行存款),三道红线居于绿档,财务指标安全边际进一步提高。
销售拿地表现亮眼,业绩压力逐步出清。2024 年营业收入明显增长,但归母净利润降幅较大,主因毛利率处于低位、计提减值及公平值变动损失明显扩大,展望2025 年营收基本稳定、业绩仍有所承压。销售和拿地端表现亮眼,持续布局核心,发展势能强劲,融资成本进一步降低,财务状况整体稳健,结构性市场充分发挥产品优势,坚持区域深耕、狙击投资的成效将在未来2~3 年逐步兑现。预测2025~2027 年归母净利润分别为15/21/24亿元,业绩增速-9%/+45%/+15%,对应PE 为17.9/12.3/10.7,给予“买入”评级。
风险提示
1、市场持续下行带来的进一步减值压力;
2、管理层变动对公司经营稳定性的影响。

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