投资要点
　　21H1 融资成本创新低，融资结构优化：1）融资成本连降：截至2021H1公司新增借款加权平均融资成本4.74%，综合融资成本4.92%，较2020年末下降0.4pct。2）融资结构优化：公司存量有息负债以银行借款为主，公司债占比不断降低，且无存量海外债。截至2021H1 公司借款总额571.21 亿元，较2020 年底下降2.6%，其中公司债券占比21%，较2020年底下降6pct。3）新获并购贷额度：3 月4 日公司公告已获招商银行60亿元并购融资额度。我们认为，公司借助大股东为优质制造业龙头的信用背书，能够选择性使用成本低且多元的融资工具，债务负担降低的同时也能保证公司现金流充裕。拥有充裕的现金流有利于公司在土地市场窗口期补充优质土储，后续利润端有望迎来改善。此外并购贷能够助力公司进一步收购合作方权益，提高公司权益比和现金总部归集率。
　　21 年销售维持正增长，土储资源充足，增长潜力确定：1）销售稳定增长：
　　公司抓住行业上升周期实现规模的快速扩张，2015-2021 年销售金额CAGR+52%。2021 年公司实现合约销售面积1176 万平，同比+5.9%，销售金额1371 亿元，同比+8.7%，销售均价11658，同比+2.7%。2021年克尔瑞全口径销售金额排名28 名，较2020 年提升5 名，首次进入TOP30。2）土储充足支撑未来增长：截至21H1 公司土储规模5277 万平，按21 年流速估算至少满足未来四年开发需求，土地储备充足。
　　内部激励机制到位，绑定核心管理者利益：1）购股权计划：2020 年公司股东大会通过购股权计划（10 年有效），截至21H1 公司已向193 名合资格参与者共计授出6666 万份购股权，且仍有1.23 亿股股份（包括已授出但尚未行使的股份）可供发行，占21H1 已发行股本的9.97%。2）股份奖励计划：2021 年4 月22 日，公司通过受限制股份奖励计划，截至21H1公司已无偿向31 名管理层、核心技术人才等骨干授出522.5 万股。我们认为，公司建立长期内部激励机制，有利于吸引、挽留和激励核心管理人员，使其与股东利益绑定，保障公司管理稳定的同时激发管理活力。
　　智慧居住赛道发力，服务品质向好：公司通过旗下睿住智能，发展智慧家居和智慧社区业务，通过为住户通过一站式智慧生活解决方案，提升自身产品品质。截至21H1，公司累计为250 多个社区、8.8 万户家庭提供智慧居住服务。我们认为，公司布局智慧居住赛道将有助于公司品牌打造，获得更长远的发展空间。
　　公司派息稳定，当前股息率较高：公司致力于维持具有相对优势的派息率，2021 年4 月派发2020 年末期股息为每股1.6 港元，与2019 年末期股息持平。若公司今年仍维持同等每股股息，当前股息率约13.9%。
　　投资建议：我们认为，公司受益于集团背信能够获得较有竞争优势的融资成本，后续为土地储备的升级奠定了一定基础；此外，公司获得并购贷有助于公司提升项目权益比和现金总部归集率，优化公司资金面。我们预测公司2021-2023 年EPS 为每股3.16、3.31 和3.63 元，参考可比公司估值给予2022 年5 倍PE 估值，对应目标价为20.2 港元，维持买入评级。
　　（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.82 元人民币）
风险提示：土储优化速度慢于预期。