2021 年核心净利润符合市场预期
　　公司公布2021 年业绩：收入同比增长40%至737 亿元，毛利率同比下降3.9百分点至18.3%，其中有2 百分点下滑来自将14.7 亿元存货减值损失从行政开支转到销售成本科目造成的结构性影响。核心净利润同比下降9.5%至39.0 亿元，符合市场预期。公司2021 年维持每股派息1.6 港币，隐含分红率升至约43%（2020 年40%），对应当前股息率11.1%。
　　财务端较民企同业竞争优势明显。公司至2021 年底“三条红线”指标稳步改善，扣预负债率较1H21 末下降2.6 百分点至72.1%，净负债率较1H21末降11.9 百分点至46.3%，现金短债比为2.2 倍。平均融资成本亦较中期下降0.1 百分点至4.82%。作为首批获得银行间中票额度的民企之一，公司已于2 月25 日发行4 年期15 亿元中票、票面利率为4.5%。此外，公司已获得招行、交行、农行和建行共计390 亿元并购贷及保障性租赁住房贷款额度，及共计360 亿元按揭专项包额度，进一步巩固融资端稳定性。
　　土储盘面较为扎实。我们估计美的置业2021 年底未售货值近5000 亿元，可覆盖逾3 年销售。公司近年来持续践行强二三线城市的深耕战略，2020 和2021 分别仅新进入4 个（温州、洛阳、绍兴和珠海）和1 个（福州）新城市，我们估计当前其土储中约9 成位于中高能级城市。此外，公司自去年底开始对合作项目进行选择性的收购和退出，盘活项目资金的同时也实现了土储换仓、提升资源质量。叠加公司的制造业和智慧化基因，我们认为其产品力亦在持续加强，从而对未来销售兼顾去化和利润提供良好支撑（2021 年去化率稳定在65%，销售毛利率约18%）。
　　发展趋势
　　2022 年销售目标1400 亿元，隐含同比增速2%。公司2021 年销售额同比增长9%至1371 亿元，全年实现高效回款，累计回款率约95%，高于多数民企同业。公司2022 年全年可售资源超2000 亿元。
　　盈利预测与估值
　　大体维持2022-23 年盈利预测。我们认为公司扎实的财务和土储盘面能够使其在行业融资销售承压的背景下彰显经营韧性，若后续行业景气度恢复，则公司融资端相对民企同业的优势也使其相对更有能力打开拿地销售的空间。
　　维持跑赢行业评级，上调目标价18%至19.48 港币（5.0 倍2022 年市盈率，35%上行空间）。公司当前交易于3.7/3.5 倍2022-23 年市盈率。
　　风险
　　实体市场回温进度不及预期，个别房企信用事件风险外溢。