业绩回顾
　　1H22 业绩符合市场预期
　　美的置业公布1H22 业绩，收入同比微跌4.2%至317 亿元，毛利率同比下降2.8 个百分点至17.9%（与去年全年18.3%大体持平），归母核心净利润同比下降26.5%至16.6 亿元（未剔除存货减值拨备和汇兑亏损），符合市场预期。公司未宣派中期股息，与以往派息政策保持一致。
　　进一步夯实财务基本盘。得益于上半年量入为出的严格财务纪律，公司截至中期三条红线指标有所改善，1H22 末净负债率、扣预负债率较2021 年末分别下降1.4 和1.8 个百分点至44.9%和70.3%，现金短贷比（剔除限制性现金）提升至1.73 倍。受益于大股东信用背书，公司融资渠道较民企同业更为畅通。公司上半年发行15 亿元中期票据、票面利率为4.5%，以及10 亿元公司债（创设机构同步发行1 亿元CDS），实现公开市场净融资10亿元，并在8 月成功发行一笔5.69 亿元的ABN；公司亦与多家银行达成战略合作，获得并购贷、按揭专项额度。公司1H22 平均融资成本较2021 年继续下行0.22 个百分点至4.6%。
　　发展趋势
　　料土储结构优化对全年销售形成一定支撑。公司近两年践行布局优化和城市深耕战略，叠加去年底以来部分合作项目通过股权切割以获取高能级城市项目并以较低成本退出低能级城市，土储质量稳步提升。我们估计至中期公司未售货值3500-4000 亿元，权益比例较2021 年底提升近2 个百分点至69%。公司上半年销售金额同比下降51.5%至400 亿元，销售质量方面，二线及以上城市占比提升至80.2%，我们估计销售毛利率大体平稳、为15-18%。我们预计下半年公司仍会注重量价平衡，视市场复苏进度灵活推货，考虑到上半年滚存超700 亿元，且当前在手货值较为充裕，若后续市场景气度稳步改善，我们认为公司全年销售金额有望达1000 亿元。
　　料2022 年报表将较充分反映多重业绩压力。考虑到公司1H22 末已售未结仍较为充裕、达1156 亿元（并表剔税口径），且毛利率稳在17-18%，我们预计2022 年收入同比大体持平、毛利率微降。但考虑到公司下半年或仍会基于审慎原则计提存货、合联营应收款等资产减值，我们估计全年业绩下跌20-25%。往前看，考虑到结算毛利率逐步企稳、费用率持续优化、少数股东损益占比稳中趋降（1H22 末已售未结权益比已达70-75%，对比2021年归母净利润占税后利润71%），我们认为公司明年有望“轻装上阵”。
　　盈利预测与估值
　　考虑到资产减值调整，我们下调2022-23 年盈利预测10%/5%至29.9/30.0亿元，对应同比增速为-23.2%/0.3%。尽管行业逆风下公司短期销售盈利面临一定压力，基于其扎实的土储盘面和财务端优势，我们仍看好其在中长期维度的相对表现，维持跑赢行业评级，下调目标价16%至11.97 港元，对应4.6/4.6 倍2022-23 年市盈率和40%的上行空间。公司当前交易于3.3/3.3 倍2022-23 年市盈率。
　　风险
　　行业基本面恢复进度不及预期，结算利润率超预期下滑。