事件：公司公告2022 年中报。
利润率下降带来业绩下滑。公司2022 年上半年实现营业收入人民币316.6亿元，较2021 年同期下降4.2%。其中，物业开发及销售收入人民币309.7亿元，同比下降4.6%，该减幅主要由于确认销售面积的减少及确认销售单价的降低；物业管理服务收入人民币5.6 亿元，同比增长 31.2%，该增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致；商业物业投资及运营收入人民币1.3亿元，与2021 年同期基本持平。截至2022 年6 月30 日，公司毛利为56.69亿元人民币，较2021 年同期下降17.1%，主要系由销售收入下降带动所致；核心净利润和归母净利润分别为27.36 亿元人民币和15.38 亿元人民币，同比分别下降11.8%和28.63%。
销售均价逆势提升，高能级城市贡献占比大。截至2022 年6 月30 日，公司连同合营企业及联营公司共实现合约销售金额约人民币400.3 亿元，合约销售总建筑面积约327.2 万平方米。其中，公司在长三角和大湾区的合约销售占比超过60%，销售集中度进一步提升。销售均价方面，公司继续发挥品牌价值及管控优势，精研用户与市场，实现销售均价逆势上涨，较2021 年同期增长1.7%至每平方米12233 元人民币，且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，二线以上城市销售占比高达80.2%。
深耕聚焦一二线城市，土储充沛结构合理。2022 年上半年，公司依然聚焦一、二线高潜区域，重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的高量级深耕城市，集中资源升级打造一二线根据地。截至2022 年6 月30 日，公司共有337 个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与98 个项目，覆盖全国60个城市，拥有土地储备总建筑面积达4294 万平方米。
核心指标持续改善，财务保持稳健。截至2022 年6 月30 日，公司持有现金及银行存款总量约人民币305 亿元，拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度合计共约人民币114 亿元，以及尚未动用的银行授信额度约人民币1056 亿元。
投资建议：“优于大市”评级。我们预测公司2022 年EPS 为人民币2.11 元每股，给予公司2022 年4-5 倍PE 估值，对应合理市值约为130-162 亿港元，对应合理价值区间约为9.59-11.99 港元每股。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.88 元人民币）。
风险提示：行业销售面临下行压力。