1H22：业绩下滑关注市场修复弹性；维持“买入”
　　8 月29 日，公司举行中期业绩会：1H22 营收同比-4%至317 亿元，归母核心净利润同比-27%至17 亿元，毛利率同比-2.8pct 至17.9%。考虑当前地产销售下行及疫情防控对结转资源的影响，我们下调公司营收和毛利率预测，调整公司2022-2024E EPS 至2.12/1.76/1.81 元（前值：2.88/3.04/3.35元）。可比公司2022 年PE 均值3.1 倍（Wind 一致预期），考虑公司具备明显融资优势，且长期有望受益于自身土储结构优化带来利润改善，我们认为公司合理2022E PE 为4.5 倍，调整目标价至10.85 港币（前值：23.11 港币，基于2022E PE 为6.5 倍），维持“买入”评级。
　　销售同比下滑，结转资源充裕
　　公司上半年实现销售金额400 亿元，同比-52%，但销售均价依旧保持韧性，同比+2%至12233 元/平米，其中二线及以上城市销售贡献占比高达80.2%。
　　我们认为公司下半年货值充裕，预计可售资源将达1200 亿左右，但考虑市场景气度依然处于低位，我们将公司全年销售预期从年初的1400 亿调降至800-1000 亿左右，需要关注后续政策以及景气度变化。截至1H22 末，公司已售未结资源1156 亿元，对应2021 年结转收入覆盖倍数仍为1.6x 左右，有望缓冲行业下行对公司业绩的短期影响。
　　优化存量土储结构，投资端审慎务实
　　公司坚持区域深耕及城市升级战略，持续优化土储结构。截至1H22 末，公司总土储面积3581 万平米，土储权益比为69%，较年初上升2pct；67%土储位于二线及以上城市，较年初提升1pct；同时深耕大湾区和长三角，两大经济区土储占比53%，较年初提升1pct。此外公司于1H22 退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值8.5 亿元。公司对土地机会保持审慎态度，仅收购8 个项目，对应新增权益货值62.9 亿元，且94%位于二线以上城市。
　　债务结构优化，融资成本下降
　　公司1H22 末净负债率44.9%，较年初下降1.4pct，剔除预收款后资产负债率70.3%，较年初下降1.8pct，非受限现金短债比1.73x，公司离“三条红线”绿档水平仅差一步。截至1H22，公司有息负债余额531 亿元，其中短债占比为25%，从目前到年底公司仅余1.6 亿元公募债于9 月15 日到期偿还。此外，公司上半年发行了15 亿元中期票据和10 亿元公司债券，融资渠道依旧通畅，后续也可关注国企担保的相关融资情况。1H22 公司加权平均融资成本较年初下降22bps 至4.6%，处于民企中较低水平。
　　风险提示：1）疫情影响业务开展；2）行业下行削弱公司融资能力；2）盈利能力和销售增速不及预期