事件：保利物业2023 年营收同比+10%，归母净利润同比+24%，派息率40%。
　　保利物业发布2023 年度业绩公告，实现收入150.6 亿元，同比增长10.0%；毛利29.5 亿元，同比增长14.7%；毛利率19.6%（上年同期18.8%）；归母净利润13.8 亿元，同比增长24.0%；期末现金及现金等价物约110 亿元，同比增加22.9%。2023 年宣派股息每股0.998 元人民币，派息率40%，同比提升15pct。
　　点评：业绩符合预期，坚定深耕非住宅业态，平均物业费单价稳步提升。
　　1) 业绩符合预期，非住宅业态发展迅速，物管收入持续高增。公司2023 年业绩基本符合我们预期（我们预测收入和归母净利润分别为154 亿元/13.5 亿元）。
　　2023 年，公司基础物管/社区增值/非业主增值业务收入101.5 亿/28.2 亿/20.9亿元，同比+20.5%/-8.1%/-4.6%；基础物管收入占比67.4%，同比提升5.8pct；从基础物管结构上看，住宅/商写/公服收入占比分别为58.3%/15.9%/25.8%，同比增速为16.5%/25.8%/27.0%，公司战略深耕非住宅业态，打造了“星云企服”、“保利公共服务”两大品牌，分别针对商写和公共服务业态，提供全方位的综合管理服务，非住业态快速发展。
　　2) 外拓兼顾规模和质量，平均物业费单价稳步提升。截至2023 年末，公司在管面积7.2 亿平，第三方占比64.7%；合约面积9.2 亿平，年内新签约第三方项目单年合同金额27.7 亿元，其中公共及其他业态实现金额15.1 亿元，同比增长36.7%，占比54.3%，发力明显。从价格上看，2023 年公司住宅物业费平均单价为2.31 元/月/平（其中关联方项目2.41 元/月/平，第三方项目1.82 元/月/平），非住宅业态方面，商写在管项目353 个，平均项目单价456 万元/年，公服在管项目665 个，平均项目单价394 万元/年，公司2023 年各业态物业费平均单价均较2022 年有所提升，体现公司对外拓项目质量和标准有严格把控。
　　3)盈利能力与经营效率提升。2023 年，公司基础物管/社区增值/非业主增值毛利率分别为14.6%/38.4%/18.7%，同比提升0.4pct/6.4pct/0.4pct，同时管理费用率降低0.7pct 至8.1%，年末公司贸易应收款和应收票据净值23.4 亿元，同比增加3.4%，小于当期营收增速，公司盈利能力和经营效率进一步提升。
　　盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，非住宅业务发展速度较快；五位一体精细化运营，提高效率，激发员工积极性，中长期企业发展活力、质量有望进一步提升；考虑公司增值服务收入增长放缓，更加聚焦核心业务，盈利能力和经营效率有明显提升，我们调整公司2024-2025 年归母净利润预测至16.0/17.9亿元，新增2026 年预测为19.6 亿元，对应2024-2026 年EPS 为2.88（上调4.5%）/3.24（上调3.7%）/3.54 元，PE 为8.4/7.5/6.8 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧导致毛利率下滑，外拓和增值服务开展不及预期。