2024 年3 月28 日，保利物业发布2023 年业绩公告；公司2023 年实现主营业务收入150.62 亿，同比+10.0%，股东应占利润13.80 亿，同比+24.0%；拟派发每股0.998 人民币元股息。
　　收入结构优化，盈利能力改善，分红大幅提升2023 年公司实现主营业务收入150.62 亿，同比+10.0%，主要是因为公司管理规模的持续扩大带来收入上的提升。报告期内，公司综合毛利率由2022 年同期的18.81%上升至19.61%，细分板块看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块毛利率分别达到14.59%、18.69%、38.37%，较去年同期分别上升0.42、0.44、6.42 个百分点；同时，报告期内公司行政开支总额12.26 亿较去年同期增加约1.6%，但行政开支占总收入比例由去年同期的8.8%降至8.1%。
　　综上，公司毛利率的修复及费用管控的优化带动盈利能力的改善实现增利高于增收；此外，公司公共拟每股派发现金0.998 人民币元股息，股利支付率由去年同期的25%提升至40%回馈股东。
　　外拓增长强劲，获得多个标杆项目管理权
　　报告期内，公司新拓展第三方项目单年合同金额约29.7 亿人民币，签约第三方项目单年合同金额27.7 亿人民币（不含续约项目），截至2023 年末，公司在管来自第三方合同面积约5.8 亿平，占总合同管理面积的62.9%。其中新签约单年合同金额超千万项目24 个，获得国家开发银行西安数据中心、广州白云金控大厦、京东集团北京总部大楼、武汉华星光电T3 厂区等优质项目。
　　在公共物业方面，期内公司新签约公共及其他物业项目单年合同金额15.1 亿，同比+36.7%，重点拓展项目如上海外滩观光隧道、上海轨道交通17 号线等。
　　增值服务收入下降因结构调整，长期更为健康报告期内，公司增值服务板块整体呈现收入下降的趋势。2023 年公司非业主增值服务实现收入20.93 亿，同比-4.6%，主要因公司提供的案场服务数量下降，写字楼租赁业务因市场波动出现小幅下降；期内公司业主增值服务实现收入28.16 亿，同比-8.1%，主要因消费下行、行业竞争加剧带来社区零售、家政服务等到家业务需求及产品服务变化。我们认为案场业务非物业管理的核心业务，长周期下案场业务的增速必然慢于物业行业的整体增速；此外社区生活服务同样非物业公司的擅长，公司主动收缩低毛利率项目，从长期看有助于聚焦主业保持盈利能力的稳定。
　　投资建议：保利物业2023 年克服各种困难实现了归母净利润超过20%的增长，同时大幅提高分红率。从业务结构的拆分中可以看出公司核心物业管理业务增长稳定，增值业务的收入下行与地产行业整体往下的趋势及业务结构的调整有关，与此同时各项业务的毛利率均呈现修复趋势。考虑到房地产行业下行对公司相关业务的影响，我们调整公司2024-2025 年EPS 预测至2.95、3.42 元/股（前值3.26、3.87 元/股），引入2026 年EPS3.93 元/股的预测，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费收缴率不及预期、引用数据滞后或不及时。