质效双增助力多业态并进，多维增值完善全周期布局，维持“买入”评级保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期。我们预计公司2024-2026 年归母净利润为15.6、17.6、19.8 亿元，对应EPS 为2.82、3.18、3.58 元，当前股价对应PE 为8.6、7.7、6.8 倍，维持“买入”评级。
　　物业管理规模质量双提升，第三方占比不断提升公司近年来物业管理规模不断提升，截至2023 年末，公司物管合同面积和在管面积分别为922.2 和719.6 百万方，同比分别增长19.5%和24.9%，在管面积增速自2019 年以来均超20%。公司截至2023 年末公司合同面积和在管面积中第三方项目占比分别为62.9%和64.7%，核心50 城第三方新签金额占比达72.8%，同比提升约8.5 个pct，住宅在管面积为40.2%。公司大股东保利发展经营稳健，2023年销售规模位居行业第一，核心38 城市占率提升至6.8%，2024 年竣工计划3400万方，为公司提供规模广阔且优质稳定的在管面积来源。
　　社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至28.16 亿元，同比下降8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比提升6.4pct 至38.4%。2023 年公司非业主增值服务收入达20.93 亿元，同比下降4.6%，主要由于案场协销服务项目数量减少及写字楼租赁业务下滑。我们预计后续公司增值业务结构优化仍将继续，产品升级后未来利润改善可期。
　　利润增长盈利改善，分红比例稳步提升
　　公司归母净利润自2019 年以来增速超20%，2023 年实现归母净利润13.8 亿元，同比增长24.0%，销售毛利率提升0.8pct 至19.6%，管理费率同比下降0.7pct 至8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润1.73 倍，派息比例提升至40%，现金流稳健，持续加强股东回报。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。