收入利润稳健增长，增值服务结构持续优化，维持“买入”评级保利物业发布2024 年中期业绩。公司上半年收入利润双位数增长，关联方交付资源充足，且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，盈利能力改善可期。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为15.6、17.6、19.8 亿元，对应EPS 为2.82、3.18、3.58 元，当前股价对应PE 为8.8、7.8、7.0 倍，维持“买入”评级。
　　收入利润保持增长，管理费用率明显压降
　　公司2024H1 实现营收78.71 亿元，同比增长10.2%；实现归母净利润8.46 亿元，同比增长10.8%；经营性净现金流4.27 亿元，毛利率同比下降0.71pct 至20.46%，净利率10.9%，同比基本持平。公司营收增长主要系物管收入增长，毛利率下降主要由于物业管理和非业主增值服务毛利率分别下降0.24pct 和1.53pct。公司上半年管理费用率同比下降1.0pct，降本提效动作初见成效。
　　物业管理规模质量双提升，第三方占比不断提升公司2024H1 实现物管收入55.93 亿元，同比增长16.1%，收入占比提升3.5pct至71.0%。公司上半年物业管理规模保持增长，截至上半末，公司物管合同面积和在管面积分别为949.9 和756.8 百万方，同比分别增长12.8%和16.4%，其中合同和在管面积中第三方项目占比分别提升1.5pct 和1.6pct 至为63.2%和64.9%，非住业态在管面积占比提升2.0pct 至60.5%。公司持续优化新拓项目质量，上半年新拓第三方项目合同金额12.0 亿元，同比下降6.7%；其中在四大核心经济带拓展金额占比同比提升10.5pct 至77.0%。公司截至上半年末住宅平均物管费单价为2.33 元/平米/月，同比增加0.04 元/平米/月。
　　增值服务收入下降，业务结构持续优化
　　受案场协销和写字楼租赁业务收入下降影响，公司上半年非业主增值收入10.28亿元，同比下降2.1%，毛利率为18.05%；其中工程及其他业务收入约3.2 亿元，同比增加17.4%。在消费市场竞争加剧的挑战下，公司聚焦优化业务结构，公司上半年社区增值收入12.50 亿元，同比下降1.8%，毛利率提升0.73pct 至38.85%；其中社区零售、托房服务、美居服务收入分别同比增长14.3%、100.2%、3.2%。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。