1H24 业绩符合市场预期
　　公司公布2024 年上半年业绩，收入同比增长10%至78.7 亿元，归母净利润增长11%至8.5 亿元，按惯例未计划分派中期股息，符合市场预期。
　　基础物管板块主要驱动收入增长，行政费用压降支撑净利润率持平。截至上半年底，公司在管面积同比增长16%至7.6 亿平方米，带动基础物管板块收入增长16%；两类增值服务收入同比大体持平。综合毛利率略下降0.7ppt，主要受到非业主增值板块拖累；公司持续压降中后台费用，行政开支总额同比下降5%，销售管理费用率下降1.1ppt，支持净利润率走平。
　　项目拓展向高质量聚焦，收缴率在环境影响下有所承压。公司持续巩固拓展质量，新中标合同总金额为12 亿元，同比下降14%，其中单年千万元金额以上的合同占比提升6ppt 至64%。物业费收缴方面，受经济环境影响公司上半年综合收缴率有所回落；贸易应收款及应收票据同比增长21%，略快于收入增速，其中一年内账款占比94%，账龄维持相对健康。
　　发展趋势
　　管理层维持年初指引，建议投资人关注下半年新拓与收缴进展。管理层在业绩会上维持年初提到的全年收入、利润、拓展各方面10%同比增长的指引，坚持全年经营性现金流覆盖1 倍净利润的目标，派息政策方面未更新指引。我们认为低迷的房地产与经济环境、以及物管行业较为激烈的竞争态势或为公司下半年经营带来持续挑战，但储备合同转化及有竞争力的当期新拓规模将支持公司整体收入实现稳健增长，而不断深化的提质增效举措则将支撑平稳的盈利能力，进而支持公司兑现全年利润目标。我们建议投资人关注公司下半年拓展与收缴方面的边际变化，以及其对于公司成长换轨速度的影响。
　　盈利预测与估值
　　综合考虑各项业务发展节奏，我们下调2024 年和2025 年归母净利润2%和6%至15.2 亿元和16.4 亿元，分别对应同比增长10%和8%；维持跑赢行业评级，下调目标价17%至30.4 港元，对应10 倍2024 年目标市盈率、隐含20%上行空间。公司股票当前交易在8.3 倍2024 年市盈率，根据40%派息率假设，对应4.8%当年股息收益率。我们认为随着行业及公司增速换轨，股息收益率或将逐渐成为估值定价的核心锚定要素，建议投资人在股价波动中参照自身的“合意股息收益率”做出交易决策。
　　风险
　　第三方外拓进展不及预期，物业费收缴率表现不及预期，增值服务产品布局及开展不及预期。