归母净利同增11%，管理费用率下降。2024 上半年公司实现营业收入78.7亿元，同比增长10%；实现归母净利润8.5 亿元，同比增长11%。分业务板块看，公司物业管理服务收入55.9 亿元，同比增长16.1%；社区增值服务收入12.5 亿元，同比下降1.8%。2024 上半年公司整体毛利率为20.5%，同比下降0.7pct；净利率为10.9%，同比持平；管理费用率为6.2%，同比下降1.0pct。
优化拓展结构，聚焦核心城市。截至2024 上半年末，公司共进驻205 个城市，在管项目数量2667 个，合同项目数量3168 个，拥有合同面积9.5 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为36.8%和63.2%，拥有在管7.6 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为35.1%和64.9%。公司深耕核心城市与业态，优化拓展结构，新拓展单年合同金额12.0 亿元，新签约单年合同金额10.7 亿元。公司加强城市筛选，聚焦核心经济带，集中发力四大核心经济带，其他城市新拓展单年合同金额同比下降40.5%，占比下降10.5pct。公司聚焦优势非居业态，强化细分业态能力，商办业态新拓展单年合同金额占比36%，同比提升12pct；公服重点细分业态占比45.4%，同比提升4.5pct。
社区增值服务营收企稳。2024 上半年公司社区增值服务收入12.5 亿元，同比下降1.8%，在业务结构优化和消费意愿下行的大背景下保持了营收规模的企稳，其中社区服务、托房服务、美居服务收入分别同比增长14.3%、100.2%、3.2%。
投资建议：考虑到房地产市场下行带来的物管收入增速的下降，我们按照行业龙头平均销售降幅下调公司24-25 年营收预测至170/190 亿元（原值为186/224 亿元），在其他假设条件不变的情况下得出新的盈利预测，预计公司24-25 年归母净利分别为15.7/17.5 亿元（原值为16.9/20.0 亿元)，对应EPS 为2.83/3.17 元，对应最新股价的PE 分别为7.4/6.6X，维持“优于大市”评级。
风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。