业绩稳健增长，盈利能力保持稳定。2024上半年保利物业实现收入78.7亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.5 亿元，同比增长10.8%。毛利率约20.5%，同比下降0.71pp，其中物业管理服务毛利率16.8%，同比下降0.24pp；非业主增值服务毛利率18.1%，同比下降1.53pp；社区增值服务毛利率38.9%，同比上升0.73pp；净利率10.9%与去年同期持平。
业务布局优化，外拓量质同步提升。2024 上半年公司物业管理服务板块实现收入55.9 亿元，同比增长16.1%；其中来自第三方收入约23.2 亿元，占比41.4%，同比增加0.5pp。公司合同管理面积与在管面积分别为9.5亿平与7.6亿平，其中第三方项目占比分别为63.2%和64.9%。期内新拓展第三方项目的单年合同金额约12.0 亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约10.7.亿元，公司持续优化拓展质量，四大核心经济带在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5pp；期内取得新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35 个，占比达64.3%，同比提升约5.7pp。
优化物业体系布局，非居业态加速拓展。在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，期内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额分别为4.3 和6.2 亿元。期末住宅在管面积3.0 亿平，商业及写字楼0.36 亿平，公共及其他物业4.2 亿平，非居业态占比60.6%，收入分别增长15.4%、16.8%、25.7%。
增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2024 上半年公司非业主增值服务板块收入10.3 亿元，同比降低2.1%，占总收入13.1%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入同比提升17.4%，三者分别占比52.1%、16.7%与31.2%。社区增值服务板块收入12.5亿元，同比减少1.8%，占总收入15.9%，在消费市场波动下整体规模平稳。
盈利预测与评级：预计公司2024-2026 年归母净利润复合增速为10.5%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级。
风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。