事件：保利物业发布2024 年中期业绩公告，24 年上半年，公司实现营收78.7 亿元（yoy+10.2%）；实现归母净利8.5 亿（yoy+10.8%）。
夯实物业管理基本盘，经营业绩维持高质增长。24 年上半年，公司实现营收78.7 亿元（yoy+10.2%）。分三大业务板块看：①物业管理服务实现收入55.9 亿元（yoy+16.1%），收入占比达71.0%（yoy+3.5pct），物业管理基本盘不断夯实；②非业主增值服务实现收入10.3 亿元（yoy-2.1%）；③社区增值服务实现收入12.5 亿元（yoy-1.8%）。
保持核心盈利能力，现金流健康充裕。24 年上半年，公司实现净利率10.9%（同比持平）；实现毛利率20.5%（yoy-0.7pct），维持相对稳定。
分三大业务板块看：①物业管理服务实现毛利率16.8%，毛利占比达58.3%（yoy+4.0pct）；社区增值服务实现毛利率38.8%（yoy+0.7pct）；非业主增值服务实现毛利率18.0%。24 年上半年，公司实现经营性净现金流4.3 亿元（去年同期为-20.1 亿元），截至24 年6 月底，公司持有现金及现金等价物106.1 亿元（23 年6 月底为69.0 亿元），公司现金流健康充裕。
深耕核心城市，拓展结构不断优化。24 年上半年，公司新拓展第三方项目的单年合同金额约12.0 亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约10.7 亿元。公司持续优化拓展质量：①聚焦深耕京津冀、长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带，在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%（yoy+10.5pct）；②加码大型项目拓展，24 年上半年取得新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35 个，在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达约64.3%（yoy+5.7pct）。
保利系在管规模稳步增长，市场拓展注入强劲动力。截至24 年6 月底，公司来自保利发展的在管面积为2.7 亿㎡，较23 年底的在管面积增长约0.1 亿㎡；24 年上半年，公司来自保利发展的物业管理服务收入约32.8 亿元（yoy+14.9%），占物业管理服务总收入约58.6%。同时，市场拓展为公司业绩增长注入强劲动力，截至24 年6 月底，公司来自第三方项目的在管面积达4.9 亿㎡，较23 年底增长约0.3 亿㎡，占总在管面积约64.9%；24 年上半年，公司来自第三方的物业管理服务收入约23.2 亿元（yoy+17.7%），占物业管理服务总收入约41.4%（yoy+0.5pct）。
盈利预测与估值。公司物业基本盘不断夯实，深耕核心城市、不断优化拓展结构，经营业绩维持高质增长，并实现健康充裕的现金流。我们预计公司2024-2026 年分别可实现营业收入166.1、184.5、207.4 亿元；归母净利分别为15.3、17.0、19.0 亿元。对应PE 分别为9.0x、8.1x、7.3x，首次覆盖，给予“推荐”评级。
风险提示：行业竞争加剧；费率管控效果不佳；业务拓展放缓