事件
　　2024 年 8 月 19 日公司公布 2024 年中期业绩公告。
　　投资要点
　　营收及利润同比增长，社区增值服务毛利率提升2024H1 公司营业收入 78.71 亿元，同比增长10.2%；归母净利润 8.46 亿元，同比增长10.8%；毛利率为20.5%，同比下降0.71pct；净利率为10.9%，同比持平；管理费率为6.2%，同比下降1pct。分业务来看，2024H1 公司物业管理服务收入55.9 亿元，同比增长16.1%，占总收入比例约71%；毛利率16.79%，同比下降0.24pct。非业主增值服务收入10.3 亿元，同比下降2.1%，占总收入比例约13.1%，毛利率18.05%，同比下降1.53pct；社区增值服务收入12.5 亿元，同比下降1.8%，占总收入比例约15.9%，毛利率38.85%，同比提升0.73pct。
　　物业费单价提升，新拓大项目占比增加
　　从在管规模来看，截至2024 年6 月末，公司合同管理面积 9.50 亿平方米，其中第三方合同管理面积6 亿平，占比63.2%；在管面积 7.57 亿平方米，第三方在管面积达到 4.91 亿平方米，占比达 64.9%；实现第三方物管收入 23.18 亿元，同比增长 17.7%，占总物管收入约41.4%。其中，商业及写字楼在管面积0.36 亿平，营收8.8 亿元，同比增长16.8%；公共服务在管面积4.22 亿平方米，物业管理收入 14.4 亿元，同比增长 17.2%，非居住业态在管面积占比60.5%。住宅社区物业费单价为2.33 元/平/月，同比提升0.04 元/平/月。从新拓情况来看，2024H1 公司新拓第三方项目合同金额12 亿元，同比下降13.6%，其中京津冀、长三角、珠三角及中部城市群四大核心经济带占比77%，同比提升10.5pct；单年合同额超千万元的项目达35 个，占比64.3%，同比提升5.7pct。此外，新拓商业及写字楼合同金额4.3 亿元，同比增长27%。
　　保利发展销售规模行业TOP1，长周期下提供增长基础2024H1 保利发展销售金额为1733 亿元，稳居地产行业销售TOP1。截至6 月末，公司来自保利发展的合同管理面积约为3.5 亿方，占总管理面积的比例为36.8%。尽管当前地产行业仍处筑底阶段，但我们认为保利发展具有扎实的基本面和央企背景，具备长周期下“剩”者为王的优势，且2024 年内地产行业政策加码企稳地产是大概率事件，保利发展作为龙头房企有望率先受益于政策发力带来的基本面修复。长周期下，随着地产行业的企稳修复，保利发展能够为公司管理面积增长提供坚实基础。
　　投资建议
　　我们认为，公司经营稳健，上半年提质增效效果显现，物业费单价提升、管理费率降低，且控股股东保利发展稳居行业TOP1，资源丰富，能够为公司发展给予充足支持，管理规模增长的确定性较强。此外，公司在核心经济区和非住业态管理规模持续增长，在第三方市场拓展竞争中表现优秀。我们预计公司24-26 年EPS 为每股2.84 元、3.20 元、3.52 元，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　关联房企销售不及预期支持减弱，市场外拓竞争加剧。